永然文化

買預售屋要如何確保權益？李永然律師建議要掌握好三大原則：

一、注意廣告內容

買受人可以憑「廣告內容」要求建商承擔法律責任。最高法院87年度台上字第1190號判決即顯示建商之廣告所應承擔之責任。

二、注意契約書內容

預售屋買賣一般由建商提供「定型化契約」，政府依消費者保護法第17條針對「房屋預售」訂有「應記載事項」及「不得記載事項」，買受人除注意契約內容外，還應注意這些公告事項。就以「不得記載事項」而言，下列事項均不得記載，縱於契約內記載，該條款仍為「無效」：

(一)不得約定廣告僅供參考。

(二)出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。

(三)不得使用未經明確定義的「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。

(四)不得約定買方須繳回原買賣契約。

(五)不得約定請求超過民法第205條所訂20%利率的利息。

(六)不得違反為其他法律強制或禁止規定的事項。

三、注意驗收及交屋

按建商於完工、領得使用執照、接通水電瓦斯時，應先通知買受人進行驗收手續，如有瑕疵或未盡事宜，應載明於「驗收單」，並做「交屋保留款」的保留。建商完成上述改善並於約定期限內通知買受人交屋，交屋後如仍有瑕疵存在，如：建材設備不符、面積不足、公共設施縮水或未完成、逾期交屋、建物用途違反建築法……等，買受人可以依民法第354條的規定，要求建商負起「物的瑕疵擔保責任」，買受人應「通知」出賣人，並於法定期限內向出賣人主張（參見民法第356條、第359條、第365條）。

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