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文◎李永然、陳冠毓／永然聯合法律事務所所長、永然聯合法律事務所律師　　近年來不動產詐欺案件屢見不鮮，詐騙集團看準不動產價值高昂、民眾對登記與移轉流程不熟悉，遂利用資訊落差與時間壓力，以偽造文件冒名過戶、誘導設定抵押等方式趁隙而入，致民眾蒙受重大財產損失。　　不動產詐欺雖非新型態犯罪，惟近年「台版地面師案」已顯示其手法朝向專業化、組織化、精緻化與產業化發展，未來相似案件恐將反覆發生。在此趨勢下，對擁有房屋、土地等不動產的民眾而言，防止不動產被詐騙的務實之道應在於將防線提前。　　是以，本文擬提醒民眾運用政府近年推動之「地政防詐三寶」及「稅籍異動即時通／一站式申辦」等制度，進行防詐，俾保自己「不動產」之財產。地政防詐三寶　　首先談到「地政防詐三寶」，其乃指內政部近年推動的三項便民防詐措施，即「第二類謄本住址隱匿」、「地籍異動即時通」、「指定送達處所」。其共同目的在於：降低「個人資料」被利用的風險、提高權利異動的可見度、並確保重要通知能確實送達。謹分述如下。（一）「第二類謄本住址隱匿」：　　土地或建物謄本依揭露內容與申請資格，可區分為「第一類」、「第二類」及「第三類」謄本。其中「第二類謄本」原則上任何人均得申請，實務上常用於一般性產權查詢及交易前之初步確認。　　惟「第二類謄本」雖有就登記名義人的出生日期、部分姓名及部分統一編號等資訊予以隱匿，然若所有權人未另行申請「住址隱匿」，其「住所資料」仍可能完整揭露，因而易被不法人士用以鎖定對象、蒐集個資，進而衍生騷擾或詐騙風險。　　反之，如有申請「住址隱匿」，第二類謄本的住址僅顯示至「段、路、街、道」或前六個字，其餘部分均予遮蔽，得以降低個資外露與被精準鎖定之可能，從源頭強化事前防詐效果。

多元亂愛的時代，一本堅持愛的本質婚姻法典。評李永然律師的 新著《愛有約束，法有規範》作者：楊曼芬博士 　　根據內政部
2025 年最新統計數字顯示：台灣離婚率高居亞洲第二僅次於中國，平均每天有 146
對夫妻離婚，且七年之癢已降為五年之癢，婚齡平均維持數僅8.3
年。原因不乏：外遇、家暴、感情變淡、觀念差異、婆媳問題、女性經濟獨立等，還有近年來隨著多元性關係的發展，在各類自媒體私訊約會、約炮讓婚姻關係變得更脆弱更多變，愛已被「亂愛」取代。 

李永然律師為「愛有約束，法有規範──婚約．結婚．離婚．夫妻財產權益大揭密！」一書撰寫自序 
自　序　　「草率的婚姻少美滿」莎士比亞如是說。婚姻，是人生的一大考驗，學習在親密的關係中，尋得自我的定位與價值。結婚是具有法律效力的約定，「婚後財產」及「子女監護」皆在法律規範之內，亦可於「婚前協議」訂之。結婚更是與親密伴侶間的信任與盟約，因此，在踏入婚姻前須審慎思考。佛曰：「修百年同舟，修千年共枕。」，之所以成夫妻，自有「緣」字可言，故應以「愛」經營兩人關係，以「智慧」經營婚姻。　　萬一夫妻間的信任潰堤、盟約瓦解，沮喪、焦慮等情緒必接踵而至，若決定離婚，加上其間衍生的法律問題，如離婚後夫妻財產分配、子女監護權、扶養……等，龐大的壓力恐讓自己陷入嚴重的心理衝突與矛盾中。此時，處理「困擾的情緒」應為優先，同時學習「分手的藝術」，將離婚視為一個人生轉捩點、生活的新契機，突破心理障礙，以新的態度面對世界；接著，給予子女適當的輔導，減低孩子的「負面情緒」，最重要的是，依然要讓孩子與父親或母親維持良好關係。　　「離婚協議」須在雙方理性的共識下建立，切勿陷於互相傷害和處罰對方的心態中。準備離婚時，務必先閱讀完整的「離婚協議書」、明確列出雙方欲安排的相關事宜、了解離婚相關法令，對任何的協議皆以「書面文字」清楚訂明，包括夫妻財產分配、對外債務關係、子女監護權、子女扶養教育、子女探視安排……等。若對離婚條件無法達成共識，則需一位專業且可信賴、有經驗的法律專家協助，借重其專才及善於協商、辯論的特質，透過「訴訟」，此時尚須特別注意新施行的《家事事件法》之規定，如此方可離個乾淨的婚。　　婚姻生活中，除了「婚前協議」、「結婚效力」、「離婚」等有時發生爭議外，也可能發生「婚外情」，雖然《刑法》已刪除「通姦罪」（《刑法》第239條），但仍有侵害「配偶權」之民事訴訟爭議，甚至發生「家暴事件」，對於這些問題，藉著《從結婚到離婚》一書再版之際，予於增列於書中，並更名為《愛有約束，法有規範──婚約．結婚．離婚．夫妻財產權益大揭密！》。且特別邀請黃斐旻主任律師為與未成年子女的會面交往撰文說明應注意事項，而永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士也就地政士的角度提供夫妻剩餘財產差額的登記與稅務問題，同時彭郁欣主任律師並為家暴受害者解析保護之道，並提供「聲請狀」方便讀者運用參考。　　「婚姻」既是愛的承諾，也是法律的契約；「離婚」既是情感的斷裂，也是制度的安排。無論是攜手共度，或是理性分手，皆需以智慧與善意為基礎，方能減少傷害，開啟新生。婚姻與家庭的經營，從來不是一時的衝動，而是長久的修煉。願此書不僅是法律知識的工具，更是陪伴讀者在婚姻與人生路途上，思索、選擇與成長的助力。李永然　序於永然聯合法律事務所

2025.12.23udn聯合新聞網刊登專文「年輕人大嘆永遠買不起房 「平均地權條例」如何約束投機炒作不動產市場行為？」（摘錄自《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》）文◎李永然律師
一、政府透過《平均地權條例》約定投機炒作不動產市場行為

李永然律師接受遠雄房地產【永然法律不動產專欄】之邀，談「購買預售屋如何選擇好的建商？(上)」

文◎李永然律師

為世代傳承的穩定和諧做出妥善的規劃
　　「家和萬事興」，是幸福人生的圓滿目標，如果能夠做到「家和代代傳」，更是家族傳承的極致表現。家族傳承是社會穩定與個人財富管理的重要課題，無論是企業經營者、資產持有者，以至於一般家庭，如何妥善規劃財產繼承，確保世代間的順利交接，並兼顧公平與法律保障，都是每位繼承人及家族成員無法忽視的問題。然而，現代社會繼承的情況，往往比想像中更加複雜，不僅涉及親屬關係與財產分配，還需面對遺囑訂立、遺囑信託、遺產稅申報、借名登記、長照安養……等諸多法律與財務議題，值得我們特別注意和關切。

推薦序
　　曾在網路上看到一段笑話：「人在天堂，錢在銀行，情人在教堂，子女在公堂。」雖說有些幽默和諷刺，但卻也真實道出若無做好身後財產規劃的窘境。隨著經濟發展和人民財富的累積，繼承問題日益複雜。在這個快速變遷的時代，財產繼承已不再是單純的法律問題，而是涉及家庭和諧、企業傳承乃至於社會公益的重大課題。