永然文化

★2023.02.03udn聯合新聞網刊登李永然律師、黃斐旻律師所撰「都市更新重建時 不動產所有權人與建商簽訂合建契約的注意事項」一文

文◎李永然律師、黃斐旻律師

一、以重建方式進行都市更新，可以與「實施者」合建

★李永然律師為《投入都更，你準備好了嗎？》一書作序

李　序

　　《投入都更，你準備好了嗎？》一書，乃余與黃斐旻律師、陳淑芬律師、陳曉祺律師、吳任偉律師四位資深律師共同策劃、撰述而成。全書主要分成四部分，第一章「都市更新制度概說」，旨在使讀者了解現行都更制度的概況，並比較自辦更新中「權利變換」與「協議合建」之相異處。第二章「自辦都市更新的方式」，先是簡要說明都更中的要角──實施者，再針對不同實施者（或由建商擔任，或由住戶自組更新會任之，或由地主出資委任專業公司代理實施）所衍生的相關問題提出解答。第三章「都市更新實施流程及其相關注意事項」，則自劃定都更地區、更新單元階段始，依序進入擬定及報核更新事業概要、事業計畫階段、權利變換計畫階段、暨其他權利人、舊違建戶之法律地位及處理方式、選屋分配等議題，詳為解析箇中的法律規定和實作技巧。第四章「實務案例解析」，則藉由列舉的六則判決與簡析，釐清爭議兩端的是非和勝算，使讀者防患於未然。

　　由於都市更新施行過程中，台北市士林區發生「文林苑都更爭議」事件，嗣後《都市更新條例》因大法官會議釋字第709號解釋，認為有部分條文違憲，為此該條例修正草案送入立法院進行修正，終於完成立法三讀修正通過，並由總統於民國108年元月30日公布施行，故新修正的條文自民國108年2月1日起正式生效。

■李永然

權利變換計畫書的核定，具有行政處分的性質。對於權利變換計畫核定之權利價值部分有異議，即進行「審議核復」，此為訴願程序的前置措施，屬原處分機關的自我審查程序。又如當事人對審議核復結果不服，則提起「行政救濟」（訴願、行政訴訟）。

■李永然、陳曉祺

所謂「權利變換」，就是每個權利人或出資者以自己對於這個都市更新案的投入價值比例，來分配重建以後的建築物。「權利變換」可以說是一個貫穿制度的主軸，無論是自辦或公辦都市更新，又或者是自行成立都市更新會或與建商合作，甚至是以協議合建辦理都市更新的情況，都會接觸權利變換。

權利變換之程序簡介如下：

■李永然、陳曉祺

分配方式係規定於《都市更新條例》第31條，主要為「分配建物」或「現金補償」兩種。權利變換後之土地及建築物扣除折價抵付之共同負擔後，其餘土地及建  築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。現金補償於發放或提存後，由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理所有權移轉登記。此處所稱之「最小分配面積單元」，並非更新後建物中最小的坪數，而是由各地方主管機關所訂的標準。目前以台北市、新北市來說，是以內政部所訂《國民住宅社區規劃及住宅設計規則》中丁種住宅最小面積為標準，為四十六平方公尺，約十四坪。

依上述規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納「差額價金」；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給「差額價金」。應繳納之差額價金經各級主管機關核定後限期繳納；而補償之現金及應發給之差額價金，經各級主管機關核定後，應定期通知應受補償人領取，逾期不領取者，依法提存之。應繳納差額價金而未繳納者，其獲配之土地及建築物不得移轉或設定負擔；違反者，其移轉或設定負擔無效。但因繼承而辦理移轉者，不在此限。

　　台北市柯市長上任後新聞不斷，這兩天又談到都更了，在接受壹電視《正晶限時批》訪問時，主持人李晶玉問，都更過去常與黑道掛鉤，要如何解決？柯文哲指出，他講過了，若遇到黑道，那下次談判，他自己去，「每個警察都帶槍，看黑道厲害？還是白道厲害」？其實柯市長一直在談的「都更」，是屬「公辦」都更，永然文化好友們知道都更其實分為「公辦」和「自辦」嗎？

■李永然律師、陳曉祺律師

　　都市更新依「實施者」之不同可分為「公辦」及「自辦」。依現行《都市更新條例》之規定，「公辦」之都市更新毋需得一定比例之土地或合法建物之所有權人同意；而「自辦」都市更新，則在不同階段、不同情況下，須得到《都市更新條例》所規定比例之土地或合法建物所有權人同意方得為之。由於都市更新須耗費極大之成本，以重建方式進行更新所花費之資金尤甚，主管機關並無充足財源可積極辦理都市更新，故原則上政府對於民間進行都市更新係採開放並鼓勵之態度。除資金層面外，重建方式之都市更新尚涉及建築規劃、營造技術等多種專業範疇，若無不動產開發相關業者之資金及技術介入，無論主管機關或土地及合法建築物所有權人，皆難以獨力進行都市更新事業。因此，政府機關近年來逐步放寬實施都市更新之要件及簡化程序，並提高誘因（如容積獎勵、租稅減免），以促使民間不動產開發相關業者主動成為實施者。