永然文化

越界建築應如何處理？

■謝長裕

一、依據民法第796條規定，土地所有權人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有權人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物。但得請求土地所有權人以相當之價額，購買越界部分之土地，如有損害，亦得請求賠償。上述所指之越界建築，係為房屋之一部分逾越自己持有之土地，占用他人之土地而言，如越界建築部分係為圍牆或房屋整體結構以外加建部分，則不適用本條之規定。

頂蓋型開放空間產權是誰的？

■林旺根

簽訂要約書或不動產買賣意願書有什麼差別？

■連世昌

行政院公平會早在民國90年5月間明令房屋仲介業者如向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」，以及斡旋金契約與內政部版要約書之區別及其替代關係，將有足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為之虞（公平交易法第24條）。

建築改良物登記簿謄本可查詢哪些內容？

■謝長裕

 (一)標示部可查得資料：

■林旺根

答案是可以的。目前行政機關認為，都市計畫法台灣省施行細則第27條及第29條規定，於保護區或農業區申請興建之「農舍」，係指供於各該保護區、農業區從事農業生產之農民使用之自用住宅；而民宿管理辦法第3條及第10條第1款規定，「民宿」係指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所，其建築物使用用途以住宅為限。所以，營建署同意台灣省轄都市計畫保護區、農業區之農舍得供民宿申請設置（內政部營建署92年2月17日營署都字第0920006816號函）。

■連世昌

銀行貸款未核貸到約定的成數，與解約率有極大關係；換句話說，房仲業者就訂約事項及當事人之履行能力負有調查和告知的義務。然實務上卻常發生房仲員為了賺取佣金，極力說服買方，甚至還拍胸脯保證可以貸到一定的成數，後來果真就出問題了。

■謝長裕

於實施容積管制地區所稱之「容積率」，係指基地內建築物之容積總樓地板面積與基地面積之比。基地面積之計算包括法定騎樓面積。前述總樓地板面積，指建築物除下列不計入樓地板面積部分外，其餘各層樓地板面積之總和。

一、每層陽台、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過二公尺或雨遮、花台突出超過一公尺者，應自其外緣分別扣除二公尺或一公尺作為中心線，計算該層樓地板面積。每層陽台面積未超過該層樓地板面積之10%部分，得不計入該層樓地板面積。每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳，其淨深度不得小於二公尺；其梯廳面積未超過該層樓地板面積10%部分，得不計入該層樓地板面積。但每層陽台面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之15%部分者，應計入該層樓地板面積；無共同使用梯廳之住宅用途使用者，每層陽台面積之和，在該層樓地板面積12.5%或未超過八平方公尺部分，得不計入容積總樓地板面積。

TVBS作者林君舫2015年3月11日報導：「租房子住了4個月才發現，竟然租到一樓夾層屋。許小姐指控，房東刻意隱瞞，謊稱出租的是2樓住宅，不過直到她去繳電費才發現，住的竟然是夾層屋，而且房間是木板隔間就在騎樓上方，擔心會有安全疑慮想要解約，但面對指控，房東全部否認。」

這……這……這……，夾層屋不等於二樓呀！

■林旺根  

■連世昌律師

民國97年6月間，藝人周杰倫的媽媽葉惠美向某家建設公司購買「海景豪宅」建案之預售屋，建設公司在其銷售廣告中宣稱：「……球場第一排、海灣第一景的首席景觀區段：長達九千六百五十碼的淡水高爾夫球場，由大屯山系、觀音山嵐、淡水河景，與球場七十年綠樹濃蔭譜成的如茵極美之境：遠眺太平洋的碧海藍天，無垠湛藍的海天一色窗景，景在眼前，歌在心裡，可遇不可求的國際海灣極品住宅，撫慰滿足了終日高壓忙碌的緊繃神經」等語，極度強調「景觀」、「美岸」等「滿足景觀需求、紓解壓力之高級居住品質」，並繪有坐擁好山、環視海景之景觀實景圖，讓人對建案預售房屋產生具有高級渡假住宅品質之強烈印象。

不料，100年3月房地接近完工之際，葉惠美首次得以登上現場查看所購買的房屋，從房屋客廳及臥室落地窗向外眺望，卻發現往下近看新北市○○區及山坡地雜木野草之內，竟是一片墳墓區，並有提前掃墓之遺族人群在割除雜草、整理墳墓、焚香燒紙祭拜之情形，葉惠美才知購買的房地緊鄰「嫌惡設施」。葉惠美再到周遭環境查看，發現房地除有位於同側之「行忠宮」外，對面邊坡上亦搭建有「大庄萬善堂萬應公」，坐落的邊坡上方，就是從房屋內可清楚俯見之墳墓區。這才知道建商的銷售廣告不實，而要求解約、退還已付的八百二十六萬元價金，卻遭建設公司拒絕。請問：建設公司應負什麼法律責任呢？

■連世昌

常見的房貸糾紛，可歸納為以下幾點：

1.買方支付斡旋金或由斡旋金轉定金時，房仲員未充分說明尾款核貸細節。

如何成為一名成功的房仲？如何感動買賣雙方同意成交？馬先右教練有五到理論，讓你手到摛來呦！

■馬先右

同一組客戶看同一間房子，在不同的仲介公司聽到不同的介紹，將會影響房子的銷售。因此，要讓屋主「感受」到經紀人的努力。

　　新北市一位透過某房屋仲介公司買房子的女子，2013年時，再委請同一間仲介公司的另名王姓房仲代為銷售。王姓房仲登入公司的系統查詢後才發現，原來女子所購買的房屋在購買前就已被認定是凶宅。於是購屋女子向仲介公司請求賠償。房仲公司買回房子達成和解，再以洩漏公司資料為由，轉向王姓房仲提告。最後在王姓房仲主張本來就該將完整的資料提供給客戶下，法官判決王姓房仲無罪。

■吳任偉、許淑玲

為何需要簽訂保密及競業禁止條款？

■謝長裕

一、買方應注意事項：

　　土地買賣簽約前，應向當地之地政事務所申請土地（建築改良物）登記簿謄本，以查明所有權人為何？所有權人之權利範圍多少？房地確實登記面積為多少？有無抵押權設定？設定金額？債務人？義務人？有無他項權利之設定及設定範圍？有無重劃或其他附記事項？有無禁止移轉情事（如查封、預告登記、假扣押等情事）？以確定產權是否清楚及第三人有無優先承購權之存在。

「幸福房仲成功學」金句分享──

★幸福企業分為「E化作業」和「感動服務」兩部分。E化作業是「對事」，而感動服務是「對人」，兩者合起來就是「幸福企業」。

★時局丕變，現今房仲業經營環境與過去相比，已有顯然的「五大不同」──產業環境不同、政府政策不同、消費者不同、資訊揭露方式不同、從業人員想法不同。

★超值服務，所展現的是「貼心」，是「無形」的服務。而這些都可以透過團隊合作輕易達成。

頂樓滲漏水不修繕，管委會也有責任？

■連世昌

　　根據法律明定，共用部分的修繕、管理、維護，由管理委員會為之。共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，亦為管委會的職務所在（公寓大廈管理條例第36條）。

來，來，來，哩來！哩來！哩趕緊來！

永然文化11月最新書籍──《幸福房仲成功學──贏向E化作業&感動服務新趨勢》「鏘！鏘！」上市囉！

本書馬先右教練於100年3月正式接下人生第一場講座，以房仲業講師的角色出發，近四年來，經歷了五百多場演講、企業內訓、企業教練、一對一或一對十以內的諮詢。。在這過程中，作者發現房地產市場變化很大，不免思及：未來房地產的走向為何？抱持著房仲業一定會有所變革的想法，《幸福房仲成功學》於是成書。

他期盼讀者善用這本書，讓自己成為房仲界時勢的「贏家」，不因景氣的好壞、房價的高低、客戶心態的改變，而讓自己慌了手腳，不知所措！這本書，希望從心法、態度、工具、技巧、話術、資訊的蒐集、傳遞、溝通等角度，讓讀學到真正的「能力」，展現在業務上，成為這個行業的長青樹。