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  台北市柯市長上任後新聞不斷,這兩天又談到都更了,在接受壹電視《正晶限時批》訪問時,主持人李晶玉問,都更過去常與黑道掛鉤,要如何解決?柯文哲指出,他講過了,若遇到黑道,那下次談判,他自己去,「每個警察都帶槍,看黑道厲害?還是白道厲害」?其實柯市長一直在談的「都更」,是屬「公辦」都更,永然文化好友們知道都更其實分為「公辦」和「自辦」嗎?

■李永然律師、陳曉祺律師

  都市更新依「實施者」之不同可分為「公辦」及「自辦」。依現行《都市更新條例》之規定,「公辦」之都市更新毋需得一定比例之土地或合法建物之所有權人同意;而「自辦」都市更新,則在不同階段、不同情況下,須得到《都市更新條例》所規定比例之土地或合法建物所有權人同意方得為之。由於都市更新須耗費極大之成本,以重建方式進行更新所花費之資金尤甚,主管機關並無充足財源可積極辦理都市更新,故原則上政府對於民間進行都市更新係採開放並鼓勵之態度。除資金層面外,重建方式之都市更新尚涉及建築規劃、營造技術等多種專業範疇,若無不動產開發相關業者之資金及技術介入,無論主管機關或土地及合法建築物所有權人,皆難以獨力進行都市更新事業。因此,政府機關近年來逐步放寬實施都市更新之要件及簡化程序,並提高誘因(如容積獎勵、租稅減免),以促使民間不動產開發相關業者主動成為實施者。

一、公辦

  實施者為中央或直轄市、縣(市)主管機關本身,或受其委託之都市更新事業機構,或經其同意之其他機關(構)。

  《都市更新條例》第9條規定:「經劃定應實施更新之地區,除本條例另有規定外,直轄市、縣(市)主管機關得自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機構、同意其他機關(構)為實施者,實施都市更新事業;其依第七條第一項劃定之都市更新地區,並得由直轄市、縣(市)主管機關合併數相鄰或不相鄰之更新單元實施之。依第七條第二項規定由上級主管機關逕為劃定應實施更新之地區,其都市更新事業之實施,上級主管機關得準用前項規定辦理。」簡言之,實施者為中央或直轄市、縣(市)主管機關本身,或受其委託之都市更新事業機構,或經其同意之其他機關(構)時,即屬公辦之都市更新事業。在公辦之都市更新事業中,不動產開發相關業者得透過公開評選程序,受主管機關之委託而成為實施者。

二、自辦

  實施者為土地及合法建築物所有權人自行組織之更新團體,或其一定比例土地及合法建築物所有權人所委託之都市更新事業機構(重建以「股份有限公司」為限)。

  《都市更新條例》第10條規定:「經劃定應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元,或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,舉辦公聽會,擬具事業概要,連同公聽會紀錄,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准,自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業,或委託都市更新事業機構為實施者實施之。前項之申請,應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意;其同意比例已達第二十二條規定者,得免擬具都市更新事業概要,並依第十五條及第十九條規定,逕行擬具都市更新事業計畫辦理。」《都市更新條例》第11條規定:「未經劃定應實施更新之地區,土地及合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善居住環境,得依主管機關所定更新單元劃定基準,自行劃定更新單元,依前條規定,申請實施該地區之都市更新事業。」

  《都市更新條例》第14條又規定:「都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者,不在此限。」簡言之,實施者為土地及合法建築物所有權人自行組織之更新團體,或一定比例土地及合法建築物所有權人所委託之都市更新事業機構時,即屬自辦之都市更新事業。由於一般土地及合法建築物所有權人欠缺辦理都市更新所需之資金及專業知識,不動產開發相關業者在自辦之都市更新事業中通常扮演積極主導之地位,主動進行住戶整合及一切相關申請程序之處理。惟《都市更新條例》第14條明文規定以重建方式進行者,受託之都市更新事業機構以依《公司法》設立之「股份有限公司」為限,此係著眼於重建方式所需之資金極為龐大,故受託之都市更新事業機構應具有一定規模以上為宜。

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