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仲介公司的經紀人售屋應先調查產權

■李永然律師、李廷鈞地政士

案例

小美在大大房屋仲介公司服務，小美開發物件，有客戶欲將房子交小美出售，小美對該房子是否要調查產權？

解析

仲介公司的經紀人係「專業人士」，提供專業知識及服務熱忱為客戶服務，我國《不動產經紀業管理條例》也對經紀人課予相關的義務與責任。

經紀人接受委託，對於物件的產權調查絕對是必要的，這也是為了使買、賣雙方順利成交，而不至於發生糾紛。

一般進行產權調查，包括：查所有權、查他項權利、查明是否有禁止登記、查明面積、地目、權利範圍、查明是否有預告登記……等（註）。

經紀人為了了解產權，務必調閱最新的不動產登記謄本，而且要看「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」的內容，切勿疏忽、草率。

「標示部」主要記載不動產的面積和公告現值，如果是土地可能包含地上物的建號，因此應核對不動產的面積是否正確（1平方公尺＝0.3025坪）、地上物的建號是否吻合……等。一般來說，如果土地使用分區屬於空白，代表屬於「都市土地」，可以上網查詢該筆土地的使用分區，如果是鄉下的「非都市土地」，使用分區和使用地類別會直接顯示在上面，就可以知道土地使用的限制。

「所有權部」，則是不動產的所有權狀態，由此可以得知不動產登記的所有權人、取得原因、取得日期等，此部分必須特別注意是否賣方真的是所有權人或是取得所有權人的授權。如果是公寓大廈，不動產的土地所有權都是整棟大樓區分所有權人全體共有的，所以土地謄本上面會記載土地所有權人的「權利範圍」。「所有權部」必須注意的還有「其他登記事項」，如果有「查封」或是其他「限制登記」，可能無法處分。

「他項權利部」，則是指不動產所有權以外的他項權利，最常見的是「抵押權」，可以透過他項權利部了解屋主是否有將房地抵押作為貸款的擔保品，為的是債務人無法清償時，抵押權人可以將房屋聲請法院查封拍賣。將來買賣過戶時，如果該房地還有貸款未清償，且買方也需要貸款支付買賣價金時，買方可以先向銀行貸款，設定抵押權作為擔保之後，在房屋過戶後對保，由銀行將買方的貸款部分清償前屋主的貸款之後塗銷前屋主的抵押權。

筆者茲舉一例說明，登記簿內的「限制登記」一定要了解。

何謂「限制登記」？其乃指限制登記名義人處分其土地權利所為的登記（參見《土地登記規則》第136條第1項）。

又「限制登記」有那幾種？其包括「預告登記」、「查封」、「假扣押」、「假處分」或「破產登記」，及其他法律所為禁止處分的登記（參見《土地登記規則》第136條第2項）。

由上述說明，可知經紀人的專業知識相當重要，除了具備專業知識外，還要細心，如此一來，方能確保委託人及其相對人間交易順利！

註：參見王亮言著：房屋仲介入門，頁99～100，1995年8月出版，台灣廣廈國際出版集團出版。

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