秋君在仲介公司遊說下，乃委託該公司以接近底價之價格順利標得一幢豪宅。標到房屋後，秋君偕同仲介公司職員與原屋主談判，可否由秋君付個十萬元搬遷費，請屋主儘速搬離，惟屋主表示房子鑑價時沒有把裝潢費用算進去，要求秋君付四百萬元，否則揚言加以毀損。秋君不同意，並於取得權利移轉證書後立即向法院聲請點交。豈知此舉激怒屋主，乃於法院發函點交日期前搬離，惟臨走前將所有裝潢大肆破壞，甚至將屋內水電管道、設施以水泥灌充致無法使用。秋君初步估算，可能需花費數百萬元才能將房子恢復原貌，實在心有未甘，乃向法院表示房屋於點交前已不堪使用，她要撤銷拍賣──房子不買了！
究竟法院拍賣時未將裝潢估算進去，屋主可否撤銷買賣，請求返還價金？
■吳奎新
裝潢花費高，但折舊率也高，如鑑價時未估算進去，有時屋主難免心有未甘而向拍定人索取裝潢費，一旦無法達成協議，即就屋內裝潢加以破壞、毀損；甚者，亦常有原屋主在遷離前將屋內結構體破壞，水管、馬桶或其他電線亦全部加以毀損，以致拍賣標的物不堪使用，此時拍定人可否要求撤銷拍賣，放棄所買得之不動產，並請執行法院返還已繳之價金？
要了解此一情形，就必須從買賣關係的危險負擔談起。依民法第373條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人負擔，但契約另有訂立者，不在此限。由此規定可知，除契約另有特別約定外，利益承受及危險負擔均自「交付」時起，由買受人承受。在動產部分，買賣所有權之移轉，以其「交付」為移轉方式，因此標的物交付後，危險即應由買受人負擔，此並無爭議；但在不動產方面，則因不動產所有權之移轉以「登記」為生效要件，因此可能發生先行交付不動產予買受人，嗣後再為登記移轉，亦有可能已登記完成所有權移轉，而不動產仍未交付之情形，則應以何為準？依最高法院47年度台上字第1655號判例：「民法第373條所謂之危險負擔，除契約另有訂定外，概自標的物交付時起移轉於買受人，至買受人已否取得物之所有權，在所不問。」但亦有不同意見者，其認為「利之所在，損之所歸」，買受人既享受所有權之利益，則須負擔其危險。惟實務上既已有統一之見解，則應認為不動產之危險負擔仍以「交付」為準。
在一般買賣關係上，有關危險負擔之解釋固已無疑義，惟在強制執行程序中拍賣不動產，其危險負擔是否與一般買賣相同呢？我國強制執行法對此未設任何規定，實一大憾事。蓋法院拍賣之不動產，有公權力介入的實質意義，且有許多不點交之案例，如買受之法拍屋仍以「交付」為危險負擔之判斷時點，則可能拍定人一直享受移轉所有權後之利益，但因未點交而不負危險之承擔，一旦發生所有權滅失之情形，仍可以標的物滅失而解除買賣契約，此顯不公平，因此一般學者均主張除非拍賣公告上另有規定，否則法院拍賣不動產之危險負擔，應解為自拍定人取得權利移轉證書之日起，由買受人負擔。是而我們可以解釋，如果承購的法拍屋是在取得權利移轉證書之前已發生房屋毀損，致令不堪使用，自應准許拍定人撤銷拍賣程序，取回已繳價金，如是在取得權利移轉證書之後，則不得再聲請撤銷拍賣。
實務上對於得否撤銷拍賣程序，依院字第2776號解釋，已依強制執行法第98條第1項之規定領取權利移轉證書，拍定人自該日起，取得不動產所有權，拍賣程序終結，既拍賣程序終結，則自不許拍定人或其他利害關係人再為聲明異議或聲請撤銷拍賣。是從此觀點而言，亦可解釋於法院拍賣之危險負擔應以「領得權利移轉證書」時為分界點，惟筆者仍認為杜爭議，亦可修正強制執行法第98條，將法拍之危險負擔明文化，始為正途。
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