永然文化

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■李永然律師

一、大陸台商須注意企業間不能直接貸款

2015年5月21日聯合報記者周毓翔報導：「新北市樹林區陳姓男子前天騎機車回家途中被一隻黑狗咬傷，他報警處理，警方為尋找狗主，沿路拍攝狗照片，製作狗狗嫌疑犯指認卡給陳指認，陳一眼認出狗凶手，警方也順利找到飼主到案處理，雙方最後和解。」

雖然狗狗很可愛，但如果主人未好好管教，讓愛犬咬傷人，可就得像新聞中的飼主得賠錢了事哦！

■林國泰律師

■連世昌律師

民國97年6月間，藝人周杰倫的媽媽葉惠美向某家建設公司購買「海景豪宅」建案之預售屋，建設公司在其銷售廣告中宣稱：「……球場第一排、海灣第一景的首席景觀區段：長達九千六百五十碼的淡水高爾夫球場，由大屯山系、觀音山嵐、淡水河景，與球場七十年綠樹濃蔭譜成的如茵極美之境：遠眺太平洋的碧海藍天，無垠湛藍的海天一色窗景，景在眼前，歌在心裡，可遇不可求的國際海灣極品住宅，撫慰滿足了終日高壓忙碌的緊繃神經」等語，極度強調「景觀」、「美岸」等「滿足景觀需求、紓解壓力之高級居住品質」，並繪有坐擁好山、環視海景之景觀實景圖，讓人對建案預售房屋產生具有高級渡假住宅品質之強烈印象。

不料，100年3月房地接近完工之際，葉惠美首次得以登上現場查看所購買的房屋，從房屋客廳及臥室落地窗向外眺望，卻發現往下近看新北市○○區及山坡地雜木野草之內，竟是一片墳墓區，並有提前掃墓之遺族人群在割除雜草、整理墳墓、焚香燒紙祭拜之情形，葉惠美才知購買的房地緊鄰「嫌惡設施」。葉惠美再到周遭環境查看，發現房地除有位於同側之「行忠宮」外，對面邊坡上亦搭建有「大庄萬善堂萬應公」，坐落的邊坡上方，就是從房屋內可清楚俯見之墳墓區。這才知道建商的銷售廣告不實，而要求解約、退還已付的八百二十六萬元價金，卻遭建設公司拒絕。請問：建設公司應負什麼法律責任呢？

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■李永然律師

我國《房屋稅條例》第4條第1項規定房屋稅的徵收對象，即房屋稅向「房屋所有人」徵收；其設有典權者，向「典權人」徵收；共有房屋則向該房屋的「共有人」徵收，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，則由「現住人或使用人」代繳。

■李永然  

案例：

甲的房子曾漏水稍加修復，委託乙仲介公司出售，甲於「不動產現況說明書」未加以載明；丙買受之後，突然發現房子有漏水的現象，丙想向出賣人據理力爭，丙如何依法救濟？

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■陳榮傳教授

2014年所採的Delphi問卷調查方式，沿用歷年採用的二十七題評估項目，在不同的時間點進行兩次評估，而後將各問題的兩次評估值加總後予以平均，作為今年的評估值，再將各階段的各項問題評估值加總之後予以平均，作為今年各階段的評估值，最後將各階段的評估值加總之後予以平均，作為今年司法人權指標的總平均值。

■謝心味

　　住戶以管委會管理不善為由拒繳管理費，在法律上即屬提出「同時履行」抗辯。同時履行抗辯，係規定於民法第264條，即因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。由此可知，債務人提出同時履行的抗辯，是針對雙務契約所發生的債務，如果雙方的債務並非本於同一的雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切的關係，或雙方的債務雖因同一的雙務契約而發生，然其一方的給付與他方的給付，並非立於互為對待給付的關係者，均不能發生同時履行之抗辯，有最高法院59年度台上字第850號判例可資參照。

　　公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。……」電梯間屬於住戶「共有共用」部分，因此1樓住戶不能以其未使用公共電梯為由拒繳管理費。至於住戶因公共設施使用率不高，是可以請求管理委員會予以酌減的。

■李永然律師、許淑玲律師  

依《建築物室內裝修管理辦法》第2條規定，供公眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物，其室內裝修應依本辦法之規定辦理。而依內政部解釋令，《建築物室內裝修管理辦法》所稱之供公眾使用建築物，其認定依據以申請建造執照時，所載是否為供公眾使用為準，另六層以上之集合住宅為供公眾使用建築物；而非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公廳，除建築物之地面層至最上層均屬同一權利主體所有者以外，其任一戶有下列情形之一者，應申請建築物室內裝修審查許可：1.增設廁所或浴室。2.增設2間以上之居室造成分間牆之變更。另依《建築物室內裝修管理辦法》第3條規定，所謂室內裝修是指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為而言：1.固著於建築物構造體之天花板裝修。2.內部牆面裝修。3.高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。4.分間牆變更。

因此供公眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物，如要進行前述室內裝修行為，即應由建築物起造人、所有權人或使用人向直轄市、縣（市）主管建築機關或審查機構申請審核圖說，審核合格並領得直轄市、縣（市）主管建築機關發給之許可文件後，始得施工。非供公眾使用建築物變更為供公眾使用或原供公眾使用建築物變更為他種供公眾使用，應辦理變更使用執照涉室內裝修者，室內裝修部分應併同變更使用執照辦理（《建築物室內裝修管理辦法》第22條參照）。

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■高永光教授

■李永然

股票合法持有人應妥善保管股票，若不慎遺失，該如何處理？茲提供數點供讀者參考。

一、填具「股票掛失申請書」