永然文化

土地共有人可以擅自在土地上興建房屋嗎？

■李永然律師

案例：

甲、乙二人就一筆土地共有，各有應有部分二分之一；甲自認為有在土地上興建房屋的必要，於是召工在土地上興建房屋。乙嗣後發現後，乃向共有人甲理論，未料甲自認為共有人之一，對土地有利用的權利；乙面對此種情形，如何依法救濟？

解析：

按「共有」有「分別共有」及「公同共有」之分；甲、乙二人按其「應有部分」，對於一筆土地有所有權，所以屬於「分別共有」（《民法》第817條第1項）。

共有土地的管理，如共有人間未有「分管契約」（註1），而僅為共有物的「簡易修繕及其他保存行為」時，得由各共有人「單獨」為之（《民法》第820條第5項）；至於其他的管理行為，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（《民法》第820條第1項）（註2）。

就以本案例，甲在甲、乙二人共有土地上興建房屋，並不是共有物的「簡易修繕及其他保存行為」，甲不得「單獨」為之。甲必須事先徵得乙之「同意」，如：尋求乙同意出租或出售；如果甲未獲乙的同意，甲在甲、乙二人所共有土地興建房屋的行為，已構成《刑法》第320條第2項：「意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷」（註3）的「竊佔罪」；同時也構成「侵權行為」（《民法》第184條）、「不當得利」（《民法》第179條）。乙可以依法追究甲之民、刑事法律責任。

另外，在民事責任方面，甲之「無權占用」共有土地的行為，乙可以依《民法》第767條第1項前段：「所有人對於無權占有侵奪其所有物者，得請求返還之……」之規定，行使「物上返還請求權」。

以上說明，供讀者參酌運用（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人）。

註1：所謂「分管契約」乃指共有人全體就共有物所為分管約定。

註2：李永然律師等著：別讓共有綁死不動產-活用共有不動產法律看招，頁70，民國104年11月初版，永然文化出版公司出版。

註3：竊佔罪的法定刑為「五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金」。

《106-3-3404黎明會訊106年5-6月第67期》

http://www.law119.com.tw/newdesign/comptaipei/personview.asp?kname=李永然&ktop=土地共有人可以擅自在&idno=7193&keywords=

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http://www.law119.com.tw/newdesign/compbook/view.asp?idno=1670&kgroup=法律圖書