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投資人對與不動產有關之信託的法律認識
■李永然律師
一、何謂不動產信託？
國內關於信託的運用日益多樣化，如：金錢信託、股票信託、不動產信託……等等。
何謂「不動產信託」？「不動產信託」係指不動產所有權人，將其名下的不動產信託予受託人，由受託人依據雙方所簽訂的「信託契約」，將信託的不動產透過開發、管理處分及經營等程序，將委託的不動產加以興建、出租、經營及出售，或於興建完成後歸還予委託人，以符合委託人目的之信託制度（註1）。故依其目的之不同可分為：𡛼不動產管理信託；𥕛不動產處分信託；𥐥不動產設備信託；磮不動產投資信託（REIT）；𣄃土地信託（註2）。投資人對於與不動產有關之信託應有那些法律認識？分析如下。
二、對各種不動產信託的認識
首先投資人應認識各種不動產信託，現分述如下：
1.不動產管理信託：是指以不動產之管理為目的成立的信託關係。
2.不動產處分信託：以不動產之處分為目的所成立的信託關係稱之。
3.不動產設備信託：不動產所有者以不動產為標的設立信託後，將該信託的「受益權」賣給第三人，俾便收回資金。例如：經營旅館的業主，因投資大量金錢建設旅館，但資金一時難以收回，為了資金週轉，將該「旅館」做為信託標的，與受託人訂立「信託契約」，而將「受益權」轉讓與他人（註3）。
4.不動產投資信託：是指向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立的信託（註4）。
5.土地信託：委託人委託受託人，將其土地進行開發及建築，並為受益者經營事業，此又有「租賃型」與「處分型」之分。
三、須注意信託契約的訂立
進行不動產信託時，委託人與受託人間須訂立「信託契約」，該契約至少包括下列基本要素：「信託前言」、「將資產移轉至信託中」、「委託人的權利」、「受益人的指定及其權利」、「受託人及準受託人的指定及權利」、「分配的規定」、「信託中的特別規定」、「信託的終止」、「其他的信託規定」、「信託文件簽名用印」（註5）。此也可參考我國《信託業法》第19條第1項規定：信託契約應記載下列各款事項：𡛼委託人、受託人及受益人的姓名、名稱及住所；𥕛信託目的；𥐥信託財產的種類、名稱、數量及價額；磮信託存續期間；𣄃信託財產管理及運用方法；𡠪信託收益計算、分配的時期及方法；𣈴信託關係消滅時，信託財產的歸屬及交付方式；㑤受託人的責任；𣈏受託人的報酬標準、種類、計算方法、支付時期及方法；𣆂各項費用的負擔及其支付方法；𤋉信託契約的變更、解除及終止事由；暎簽訂契約的日期；𦴤其他法律或主管機關規定的事項。
四、須認識不動產信託的相關登記
又不動產依法應辦理「登記」，而《信託法》第4條第1項規定：以應登記或註冊之財產權為信託者，非經「信託登記」，不得對抗第三人。不動產信託也必須進行「登記」的公示，俾保護交易安全（註6）。關於此方面的登記，我國《土地登記規則》規定：「土地權利信託登記」包括：「信託登記」、「信託取得登記」、「受託人變更登記」、「塗銷信託登記」及「信託歸屬登記」。現分述如下：
1.信託登記：以「契約」或「遺囑」成立信託關係，所為的登記。
2.信託取得登記：受託人於信託期間，因信託行為取得土地權利者，應為信託取得登記。
3.受託人變更登記：土地權利因成立信託關係而為權利變更登記後，受託人變更者，應辦理受託人變更登記。
4.塗銷信託登記：土地權利因信託關係消滅而回復至原委託人所有者，應辦理塗銷信託登記。
5.信託歸屬登記：土地權利因信託關係消滅而移轉於委託人以外的歸屬權利人，應辦理信託歸屬登記（註7）。
五、結語
綜上所述，不動產信託相當複雜，相關當事人包括：委託人、受託人、受益人均應注意法律規定及相關稅負，方能保障自身權益。
（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會董事長）
註1：朱哲毅著：不動產信託實務，頁6，民國94年6月初版1刷，財團法人台灣金融研訓院出版。
註2：陳俞君編著：信託與投資實務操作，頁209~210，民國92年2月1日出版，吉田出版社出版。
註3：陳俞君編著：前揭書，頁210。
註4：陳培當編著：信託法制與應用，頁171，2012年4月出版，安德信財富管理顧問股份有限公司出版。
註5：馬丁．山克曼著、柯柏成譯：信託實務最佳指引，頁39~56，民國95年8月初版，財團法人台灣金融研訓院出版。
註6：廖世昌、郭姿君著：信託實務案例解析，頁39，2016年5月初版第1刷，元照出版公司出版。
註7：許文昌著：土地登記基礎，頁127~128，2015年9月初版第1刷，元照出版公司出版。
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《不動產相關信託法律實用手冊》由李永然律師與永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士共同執筆，永然法律基金會捐印。欲索取者，請來函附上10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。
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