永然文化

 

■李永然、田欣永

一、就供給者而言

1.私有土地地主

不需將土地所有權賣出，就能收取一筆權利金，未來每年還有固定租金收入，供地主在短、中、長期不同階段做直接有效之資金運用，且所得無須負擔土地增值稅，而地主又可將土地所有權遺留給後代子孫，符合國人傳統觀念。

2.國有土地管理機關

國有土地設定地上權，本身雖無免除土地增值稅負之優點，但是公部門也能收取權利金增加財政收入，豐富國庫，作為國家建設之用，且國有非公用土地長久以來多被閒置，未加以利用，為土地資源之浪費，但若將之標售，又易生土地投機炒作之弊病，故以地上權設定方式，可避免珍貴土地淪入少數人或財團手中，使土地增值的巨大利益歸全民共享，對抑制地價不合理上漲也會有所幫助。

二、對需求者而言

對於追求舒適便利居住環境的民眾而言，良好的居住生活品質，可能比擁有土地的所有權來得重要，因此購買者可以較少之代價，獲得地段良好、交通便利、生活機能完全、環境品質佳的優良住宅，而地上權建築物所有權屬於自己，並非承租而來，所有人可以依自己之喜好，自由地使用及裝潢，無一般租賃房屋不確定性、不安定之缺點。

地上權住宅無土地所有權，而期限屆滿時，建物處理之方式，係依照設定契約處理，通常是由土地所有人以建物殘值買回，或者無償移轉給土地所有人兩種，而國有財產署在《國有非公用土地設定地上權作業要點》第20點中明白規定，地上權消滅時，地上物尚有使用價值者，其所有權應無償移轉為國有。可預期將來私有土地地主為避免期間屆滿時產生的紛爭，也可能採行地上權期間屆滿後將地上物無償歸為地主所有之做法。此舉相較於目前土地所有權共有之公寓大廈住宅，在共有人眾多、意見分歧的情況下，協商整合不易，老舊建物的改建工程耗時費力且終究未能竟其功，其結果可能是：雖然住宅品質及居住環境早已不堪使用，卻仍無法實施改建，阻礙土地的再生利用；而有期限限制的地上權住宅原則上不會有改建協商之問題，對於地上權住宅所有人將可免去重建所需之時間、協商、工程費用與機會成本等。

三、就不動產業者而言

不動產業者在土地設定地上權開發的過程中，扮演著雙重角色，有時候為需求者，例如建設公司向土地所有人取得地上權開發，有時則扮演供給的角色，例如建設公司將自有土地開發興建後設定地上權給他人，或是將取得之地上權移轉給他人等等。由於土地成本昂貴，房屋價格居高不下，可能連帶使得不動產業務量減少，對於不動產業者而言，地上權住宅能減少土地取得成本，降低房屋售價，將可刺激市場，有助建設公司度過不景氣之難關。

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