永然文化

■高欽明

按「查土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係。若共有人互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為上開土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳○卿、陳○通之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權。『共有人間互為買賣應有部分時，無土地法第34條之1第4項規定適用之餘地。』前經最高法院72年度台抗字第94號判例及最高法院83年度台上字第1712號裁判在案，本案係共有人間互為買賣應有部分，其他共有人自不得依土地法第34條之1第4項規定主張優先購買權；另查土地法第34條之1執行要點第10點第10款係規範共有人出賣其應有部分予第三人時，如有二人以上之他共有人主張優先購買權時，其優先購買之部分應如何定之之規定，併予敘明。」（內政部92年7月4日內授中辦地字第0920010188號函）

故共有人出賣其應有部分給予他共有人時，既無損他共有人之權益，且由共有人之一承受，已符合本條項減少共有人數、簡化共有關係之立法目的，所以共有人間之買賣，他共有人應無優先承購權。

共有人出賣其應有部分而由他共有人承受時，學說及實務見解皆否定他共有人之優先購買權，其理由為基於立法目的之考量，蓋由共有人為承購人，即已達到本條項減少共有人數、簡化共有關係之立法目的；惟於「共有土地」出賣，而承受人為共有人之情形，其他共有人是否即無優先承購權？能否作相同之解釋？實有討論之必要。依陳桂春（2004：頁71）之看法認為：按部分共有人依本法條第1項出賣共有不動產時，通說見解所以肯定他共有人之優先購買權，係為保障不同意出賣共有人之權益，藉由賦予他共有人優先購買權之手段，避免部分共有人以低價出賣共有不動產，進而有損及他共有人權益之情況，與應有部分出賣時，他共有人有優先購買權之目的已不相同，應可推知共有人互買應有部分，他共有人無優先購買權之見解，不必然可以適用於共有土地出賣，由共有人承受之場合。事實上，共有土地出賣，由共有人承受之場合，更可能發生部分共有人聯合以顯不相當對價出賣共有物，並指定其中一共有人為承購人之情形，若於此時否定他共有人之優先購買權，反將造成他共有人權益更加受損，立法上共有人間權益衡平之價值判斷，將蕩然無存。故於共有土地出賣，而由共有人之一人或數人承購之場合，應肯定他共有人之優先購買權。至其優先購買之部分，均有同一優先權，至有二人以上主張優先購買權時，其優先購買部分，應按各主張優先承購權人之應有部分比率定之，以達成共有人間之權益衡平。

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《共有土地處分實務與技巧─土地法第三十四條之一》作者從事土地開發、登記業務多年，對於共有土地處分實務經驗熟稔、豐富，他將研究心得編撰成書，分成五大篇——總論、土地法第34條之1實務研討、實務操作、司法判決判例要旨、法律問題、行政解釋、附錄相關法規等，對於共有土地各類處分如何運用土地法第34條之1規定，有詳盡的剖析，是有志於土地開發業務者、共有土地所有權人最佳之參考書。

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