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■李廷鈞地政士
案例：
近日媒體報導某知名靈異作家，靠畢生上百本著作、有聲書版稅及早年與妻子打拚買下台北市的一間別墅，累積上億元家產。卻在年事已高後竟傳出一名與他相差三十幾歲的熟女入住家裡陷入熱戀，甚至還找房仲公司，準備委託賣掉上億元的別墅，六名子女擔心女子不懷好意，覬覦的是老先生的財產。
台灣近年來已經步入「高齡社會」，高齡銀髮族越來越多，年輕時靠自己努力打拼留下的財富，原本可以依此安享晚年或是留給子女代代傳承，但卻因為隨著年事已高，尤其早年離婚或是喪偶者，孤單寂寞難耐，判斷力和防備心雙雙下降。突然遇到人對自己天天噓寒問暖，總是備感溫馨，但如果遇到不肖人士不懷好意，覬覦財產而來，往往最後落得人財兩失。
根據《信託法》第1條：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」長輩可以透過辦理「自益信託」的方式，指定子女為「受託人」，登記名義人成為「受託人」，對於不動產做管理及收益，房產仍可使用收益，但如果要處分必須透過受託人，就不用擔心有人覬覦長輩龐大的不動產利益而誘騙過戶或是設定不動產抵押的情形。
根據《土地法》第79條之1規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。」。又「預告登記」屬「限制登記」的一種，辦理時須適用《土地登記規則》第136條、第137條之規定。因此，如果子女擔心長輩的不動產遭到不肖人士誘騙過戶，除了前述的信託方式之外，也可以透過「預告登記」，以自己為預告登記權利人，將來不動產要移轉之前，必須經過自己同意，才能處分登記。
（本文作者為永然地政士聯合事務所地政士、法學碩士）
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《家族傳承與不動產借名登記法律手冊》，是由永然法律基金會與「台灣房屋內湖捷運AIT店」合作，集結李永然律師、黃斐旻律師、許淑玲律師、吳任偉律師及李廷鈞地政士共同執筆，編印而成。
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