永然文化

　　去年4月間，台中市某大樓曾有位住14樓的婦女，經常往樓下亂丟瓶罐、垃圾等，社區的遮雨棚曾被打破，還有人被砸傷。社區管委會通知改善、多次勸導無效，於是提出強制遷離告訴。

■謝心味

　　公寓大廈管理條例的立法精神在於落實社區住戶自治，原則上，公寓大廈的管理維護採自律方式，由管理委員會及區分分所有權人會議決議加以運作處理，但是住戶對於管理委員會及區分所有權人會議決議事項如不加以改善，則以他律模式解決，由主管機關介入處理。公寓大廈管理條例第49條規定，對違規住戶，由主管機關科處罰鍰，限期令其改善或履行，且得連續處罰。如果上述方式都無法奏效，公寓大廈管理條例於第22條制定有「驅逐惡鄰」條款，管理委員會可向法院訴請強制其遷離。

　　第22條第1項規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。」因此，對於驅逐惡鄰，必須住戶先有上述違法情事，管理委員會已採取訴訟請求（按係第1款情形）或向主管機關提出檢舉處罰（按係第2款情形），再經區分所有權人會議決議（決議人數及所有權比例依第31、32條規定）後，由管理委員會或管理負責人名義（住戶不能以個人名義提出）向法院提出「驅逐惡鄰」、強制其遷離的訴訟。

　　如果該惡鄰是區分所有權人時，依第22條第2項規定，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。對於拍賣所得，除其他法律另有規定外，如有積欠公寓大廈管理條例應分擔的費用，依同條例第22條第3項規定，管理委員會受償順序是與第一順位抵押權同。

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