永然文化

據民視於2014年4月間的報導，在台南有位胡小姐，買的是地下一樓的商業空間，本來要租人做辦公室，但卻因為漏水，導致租不出去，她狀告管委會沒有修繕，一審法官認定漏水的地方屬公共空間，判管委會得賠償吳小姐204萬。

雖然大樓住戶們氣憤難平，完全無法認同一審法官的判決，決定上訴，但這也突顯一個問題──大樓屋頂或水管漏水，應由誰負責修繕？

■戴東雄

住在區分所有大樓的人民，最容易發生且爭議最多的事件，莫過於房屋內的漏水現象。此漏水的發生來自兩種原因，一為屋頂或陽台上的水泥風化而發生滲水，一為水管破裂而發生漏水。

一、專有部分、約定專用部分漏水修繕費用之負擔：

1.專有部分、約定專用部分之之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用權之使用人為之，並負擔其費用（《公寓大廈管理條例》第10條第1項）。

2.他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕（《公寓大廈管理條例》第6條第1項第2款）。

二、共用部分、約定共用部分漏水修繕費用之負擔：

1.共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（《公寓大廈管理條例》第10條第2項）。

2.此處所稱「共有之應有部分比例」，依《公寓大廈管理條例》係以專有部分之面積大小計算（《公寓大廈管理條例》第3條第2款）。而《民法》第799條第4項亦規定，區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。

3.管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入專有部分或約定專用部分時，不得拒絕（《公寓大廈管理條例》第6條第1項第3款）。

4.於維護、修繕專有部分或約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之（《公寓大廈管理條例》第6條第1項第4款）。

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公寓大廈的區分所有關係，涉及人法（住戶）的管理運作與財產法（區分所有）的所有、使用等錯綜複雜問題，也因此經常衍生許多爭議，如何免除這些困擾？是《公寓大廈管理法律一本通》一書最主要的目的。專家合輯，重量級首選，您千萬不能錯過！

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