土地共有人對分割及登記的法律認識！
文◎李永然律師
一、土地共有人可利用分割消滅共有關係：
土地依其所有權形態的不同，有「單獨所有」及「共有」，而「共有」又可分為「分別共有」及「公同共有」；前者係指數人按其「應有部分」，對於「一物」有所有權（《民法》第817條）；後者則係指依「法律規定」、「習慣」或「法律行為」，成一「公同關係」的數人，基於「公同關係」而共有「一物」者（《民法》第827條第1項）。
土地如果是共有，不論是「分別共有」或「公同共有」均可透過「分割共有物」的方式消滅共有關係。「分別共有」依《民法》第823條第1項規定：各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因「物之使用目的不能分割」或「契約訂有不分割的期限」者，則不在此限。「公同共有」依《民法》第830條第2項規定：「公同共有物」的分割，除法律另有規定外，準用關於「共有物分割」的規定。
然共有土地如何分割，及分割後如何登記？筆者擬藉本文予以剖析。
二、共有人的分割共有物請求權是否適用消滅時效？
首先因我國《民法》第823條第1項前段規定：各共有人得隨時請求分割共有物，共有人的「請求」，實際上並不是一般所謂的請求權，依最高法院29年上字第1529號判例認為「共有物分割請求權，為分割共有物之權利，非請求他共有人同意為分割行為的權利，其性質為形成權之一種…」（註1）；既然此為「形成權」，故無《民法》第125條消滅時效規定的適用。
三、共有土地分割有何限制？
其次，共有人如欲分割土地，必須先注意有無限制，按我國《民法》第823條第1項規定，有下述三種情形：
（一）法令有禁止分割的規定者：例如：《農業發展條例》第16條第1項前段規定每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。
（二）因土地的使用目的不能分割者：例如「共有道路」屬供公眾通行使用，事涉「公益」，即可認為是因土地的使用目的不能分割者，最高法院台上字第1386號判決認為這是屬於因使用目的而不能分割（註2）。
（三）契約定有不分割的期限者：共有土地約定不分割的期限原則上不得逾5年；如逾5年，則縮短為5年；但共有土地其契約訂有「管理之約定」時，則約定不分割的期限不得逾30年；逾30年者，縮短為30年。不過如果有「重大事由」，共有人還是可以請求分割。但何謂有「重大事由」？此乃指法院斟酌「具體情形」認為該共有物的通常使用或其他管理已非可能，或共有難以繼續的情形而言，例如：共有人之一所分管的共有土地部分已被徵收（註3）。
四、共有土地的分割方法為何？
再者，分割方法依其不同，可分「協議分割」及「裁判分割」；前者乃指土地共有人共同協議而為分割者（《民法》第824條第1項）；後者是於共有土地無法由共有人協議，而由法院以判決決定共有土地分割的方法，藉以消滅土地共有關係者稱之（《民法》第824條第2項）。
又裁判分割依其分割方法有「原物分配」及「變價分配」之分。原物分配在實際上又有下述方法的不同：
１、以原物全部分配於各共有人；
２、以原物分配於部分共有人；
３、以原物分配兼一部分仍維持共有；
４、以原物分配並以金錢補償（《民法》第824條第3項、第4項、第5項）。
五、分割後辦理登記：
又共有土地如係協議分割，屬於依「法律行為」而變動，必須「登記」始生效力（《民法》第758條）；倘成立協議，而共有人拒不協同辦理登記，可以向法院提起請求履行協議分割契約之訴，性質上屬於「給付之訴」。
共有土地如係透過法院裁判分割，則於該判決確定時，即生共有關係終止及各自取得部分所有權的效力（註4）；不過共有人透過法院判決而取得之不動產，須經地政機關「登記」後，才可以處分（《民法》第759條）。
六、結語：
綜上所述，土地共有人如欲消滅共有關係，可以透過「分割」，但進行分割時，仍須注意有無限制之情事存在；如可分割時，仍應注意其方法，且再完成分割手續後，還必須辦理「不動產登記」，才正式大功告成）。
註1、曾秋木編著：土地登記理論及實例寶典，頁183，104年5月第1版，大日出版有限公司出版。
註2、曾秋木編著：前揭書，頁184~185。
註3、劉春堂著：判解民法物權，頁254，2010年10月修訂7版1刷，三民書局發行。
註4、劉春堂著：前揭書，頁256。
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作者：高欽明編著
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書號：1I19-5
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本書作者從事土地開發、登記業務多年，對於共有土地處分實務經驗熟稔、豐富，他將研究心得編撰成書，分成五大篇——總論、土地法第34條之1實務研討、實務操作、司法判決判例要旨、法律問題、行政解釋、附錄相關法規等，對於共有土地各類處分如何運用土地法第34條之1規定，有詳盡的剖析，是有志於土地開發業務者、共有土地所有權人最佳之參考書。
作者：李永然、許啟龍、許淑玲、吳任偉、林其玄、高嘉甫、連世昌、李廷鈞、黃興國
出版日期：2018/9 二版
書號：1I32-1
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