住宅租賃出租人的法律須知！
■李永然律師
一、我國已制訂特別法規範「住宅租賃」：
房屋租賃依其用途的不同，可區分為做工廠使用、營業使用、執業使用、辦公使用、居住使用……等等，而「居住使用」的租賃，涉及「居住權」的保障，立法院於民國106年11月28日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》並已於民國106年12月27日由總統公布，該條例將於民國107年6月27日起正式施行（參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第46條規定）。
該條例於第1條開宗名義規定其立法目的，乃為維護「居住權」，健全「租賃住宅市場」，保障租賃當事人權益，發展「租賃住宅服務業」而制訂。
住宅房屋的出租人或承租人對於此－「特別法」（註）。有瞭解相關規定的必要，筆者願藉本文簡述出租人方面的應注意事項。
二、該條例僅適用於「租賃住宅」：
首先應瞭解何謂「租賃住宅」？其乃指以出租供居住使用的建築物（《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條第1款），該條例適用於「租賃住宅」，又如租賃住宅有下列情形之一者，並不適用《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定：
1、供休閒或旅遊為目的者；
2、由政府或其設立的專責法人或機構經營管理；
3、由「合作社」經營管理；
4、租賃期間未達三十日（參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第4條）。
三、出租人出租租賃住宅應遵守的事項：
其次出租人出租租賃住宅，適用《租賃住宅市場發展及管理條例》時，應注意以下四點：
1、租賃契約內容不得違反「應約定及不得約定事項」；其不得約定事項包括：(1)限制或免除租賃當事人之一方義務或責任；(2)限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任；(3)其他顯失公平事項（參見《租賃住宅市場經營及管理條例》第5條第3項）。
2、「押金」的金額不得逾「兩個月的租金總額」，將來租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生的債務時，返還「押金」或抵充債務後的「賸餘押金」。
3、出租人提供的「租賃住宅廣告內容」應與事實相符。
4、出租人應以合於所約定居住使用的租賃住宅交付承租人，並應於「租賃期間」保持其合於居住使用的狀態；出租人也須向承租人說明「出租人負責修繕項目及範圍」；同時要交待有修繕必要時的聯絡方式（《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條、第13條、第8條）。
四、結語：
由於《租賃宅市場發展及管理條例》非但與「出租人」有關，也與承租人具有利害關係，更涉及「租賃住宅代管業」、「租賃住宅包租業」及「租賃住宅管理業務」；筆者日後再撰文探討，俾供讀者參酌運用（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人）。
註、租賃住宅屬於「租賃契約」，有《民法》規定的適用，而《租賃住宅市場經管及管理條例》為《民法》的特別法。
留言列表
