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仲介人員應於何時製作「不動產說明書」？
■吳任偉律師
案例
阿勇在幸福房屋公司擔任營業員，小美有間套房委託幸福房屋出售，但還未製作不動產說明書。大雄很喜歡小美的套房，有意願購買。請問，在經紀人製作不動產說明書之前，阿勇可不可以先以自己製作的圖表向大雄介紹、解說小美的套房？
解析
首先要瞭解的是，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；而在提供說明書解說前，應經委託人簽章（參《不動產經紀業管理條例》第23條）。另外，雙方當事人簽訂買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。該不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分（參《不動產經紀業管理條例》第24條）。由此可知，經紀業與委託人簽訂委託銷售契約書「後」，經紀業應即製作不動產說明書，並經委託人及指派之經紀人簽章，才可由經紀人員向與委託人交易之相對人解說。故在幸福房屋不動產經紀人製作不動產說明書之前，阿勇不可以以自己所製作的圖表來取代不動產說明書，並以之持向大雄介紹小美的套房。
另外要補充說明的是：
一、依據內政部97年11月6日內授中辦地字第 0970052453 號函釋要旨，經紀業應指派經紀人於不動產說明書簽章的立法目的，主要是為了促使經紀人對不動產說明書內容履行注意義務，並對其記載事項表示負責，以供日後踐行《不動產經紀業管理條例》第 23條、第24條規定之解說及交付義務。
二、如再參酌「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」有關要約書定型化契約應記載事項第4點（要約之拘束）規定：「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約（不動產買賣契約）之一切義務。……賣方或其受託人（仲介公司或商號）所提供之不動產說明書，經買方簽章同意者，為本要約書之一部分，……」。足見在買方發出要約書「前」，經紀業所提供之不動產說明書內容或資訊乃足以影響買方是否要約（購買）之決定，倘買方之要約經賣方承諾並送達買方時，雙方即負有簽訂不動產買賣契約之義務。
三、因此，經紀業所屬經紀人員促使買方簽訂要約書之過程，當屬經紀人員執行業務過程之一部分，則依《不動產經紀業管理條例》第 23 條規定，自應提供不動產說明書向買方解說，並於解說「前」由賣方簽章；該說明書亦應依《不動產經紀業管理條例》第 22 條第1項規定，由經紀業指派經紀人簽章。
四、基此，倘經紀業在買方發出要約書「前」所提供之簡易不動產說明書，仍應踐行指派經紀人簽章之義務並由委託人簽章，縱於嗣後簽訂不動產買賣契約書前補行製作不動產說明書相關程序，尚不得認其先前之違法行為得予補正。（註：參內政部101年6月29日內授中辦地字第1016035770號函）
（本文作者為永然聯合法律事務所高雄所主任律師）
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