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民眾對於「不動產資產信託」的法律須知
■李永然律師
一、何謂「不動產資產信託」？
投資人參與各種商品的投資時，一定要瞭解相關法令規定，才能確保權益；日前不少中小企業投資人民幣TRF，因對於「契約」內容未加以了解，致於人民幣跌跌不休後，導致權益嚴重受損；足見投資時，瞭解相關法令的重要性。
投資人如欲投資「不動產資產信託」之「受益憑證」，也須瞭解其相關法令。前述的「不動產資產信託」不同於「不動產投資信託」，也不同於「不動產信託」；所謂「不動產資產信託」是指依《不動產證券化條例》的規定，「委託人」移轉其不動產或不動產相關權利予「受託機構」，並由「受託機構」向不特定人募集發行或向特定人私募交付「不動產資產信託受益證券」，以表彰「受益人」對該信託之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立的信託（《不動產證券化條例》第4條第1項第6款）。
投資人對於「不動產資產信託」應具備的法律須知，介紹如下。
二、「不動產資產信託」不同於「不動產信託」
不動產資產信託與不動產信託的不同在於：按我國為「不動產證券化」，特訂立《不動產證券化條例》，該條例中規定了「不動產投資信託」與「不動產資產信託」；「證券化」是投資人與不動產標的物間，由傳統直接的物權，轉變為債權「有價證券」的持有，使不動產由固定的資本，轉化為流動性證券，以結合「不動產市場」與「資本市場」，也就是說，用「證券」形式將資本市場所募集的「基金」，以直接或間接方式參與不動產投資（註1）；其與「不動產信託」自有不同。
就「不動產資產信託」與「不動產信託」間的不同，主要為以下兩點：
1.性質不同：不動產信託是委託人將不動產所有權直接移轉予受託人；而不動產資產信託的投資人屬於「受益人」，透過「不動產資產信託受益證券」而享有相關權利。
2.得否發行「受益證券」不同：不動產信託的受託人不得製作交付受益證券……等書面文件予受益人；而不動產資產信託的受託機構則可發行「不動產資產信託受益證券」（註2）；「不動產信託」與「不動產資產信託」尚有其他不同，礙於篇幅，暫不贅述。
三、不動產資產信託的申請
談到不動產資產信託的申請，依《不動產證券化條例》的規定，不動產資產信託的「受託機構」在「募集」或「私募」「不動產資產信託受益證券」前，應檢具《不動產證券化條例》第29條所規定的「不動產資產信託計畫」、「不動產資產信託契約」、「公開說明書或投資說明書」……等書件，向「主管機關」申請核准或申報生效。主管機關依其所定審核程序，核准或其他應遵行的處理辦法予以審核，並洽「中央目的事業主管機關」出具「意見書」；如果是屬於「募集」受益證券，還應洽經「證券主管機關」核准（註3）。
四、須注意不動產資產信託契約的內容
投資人投資時須注意「不動產資產信託契約」，該契約屬於不動產資產信託的必備文件，契約是以「書面」為之；其內容至少有：𡛼信託目的；𥕛信託契約的存續期間；𥐥信託財產的種類、內容及其依《不動產證券化條例》第34條所為估價的價額；磮委託人的義務及應告知受託機構的事項；𣄃信託財產的管理及處分方法。委任不動產管理機構管理或處分者，其受委任機構的名稱、義務及責任；𡠪信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益分配的方法；𣈴各種種類或期間的受益證券，其內容、受償順位及期間；㑤受益證券的發行或交付方式及其轉讓限制；𣈏受託機構支付費用的償還及損害賠償的事項；𣆂受託機構於處理信託事務時，關於「借入款項」與其上限及閒置資金的運用方法等事項；𤋉受託機構的報酬、種類、計算方法、支付時期及方法；暎受託機構應召集受益人會議的事由；𦴤受託機構應選任信託監察人的事由及其專門學識或經驗；晫其他依《信託業法》第19條第1項及主管機關規定事項（《不動產證券化條例》第33條）。
五、認識受益證券
投資人投資「不動產資產信託」，係由受託機構交付投資人「受益證券」，投資人之受益權的行使及轉讓，也應以「受益證券」為之；投資人還應注意「受益證券」持有人的「收益分配請求權」為一「債權請求權」，有「消滅時效」的適用，自發放日起「五年」間不行使而消滅（《不動產證券化條例》第41條）。
六、結語
綜上所述，投資人投資「不動產資產信託」時，必須注意《不動產證券化條例》內的相關規定，方能確保自身權益。
（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會董事長）
註1：楊崇森著：信託業務與應用，頁79，2010年10月初版一刷，三民書局發行。
註2：台灣金融研訓院編輯委員會編著：信託100問，頁112~113，2011年9月初版，財團法人台灣金融研訓院發行。
註3：陳培賞編著：信託法制與應用，頁176，2012年4月出版，安德信財富管理顧問股份有限公司出版。
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《不動產相關信託法律實用手冊》由李永然律師與永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士共同執筆，永然法律基金會捐印。欲索取者，請來函附上10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。
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