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林口一預售案將法拍，承購戶恐求助無門。買預售屋，善用履約保證，保障權益

2016年03月04日蘋果日報記者詹宜軒台北報導：「房市不景氣，新北市林口區竟出現帶建照土地遭法拍，據調查，該地曾在2012年推出預售案「淞露」，起造人皇隆建設即是法拍物件債務人，因「淞露」預售成績不錯，若順利拍出，新接手者無須對預售承購戶負責，消保官擔心，承購戶恐求助無門。」

新北市政府主任消保官王治宇表示，若無履約保證，此案最大受害者將是購買預售屋的民眾，「建議承購戶趕緊提出法律訴訟，但既然走到法拍程序，就表示建商已無能力進行任何賠償，就算順利拍出，所得款項也將先支付給第1順位債權人，或是被欠薪的公司員工。」王治宇認為，消費者購買預售屋糾紛不少，「出手前還是得挑選有商譽的公司，對自身較有保障。」

★履約保證的運用

李永然

政府於民國74年間，由行政院院會通過核准「建築經理公司」的設立，藉以保障預售屋買賣交易的安全；而「建築經理公司」的業務範圍甚廣，包括「契約鑑證」、「履約保證」……等，卻又有業者將前述二者刻意對消費者予以混淆，其實「契約鑑證」不同於「履約保證」，後者作用大於前者，且「履約保證」也不是保證履約。

「履約保證」係建築商向保證銀行申請辦理預售屋買賣履約保證的書面審核及協調工作，由銀行承擔該預售屋買賣違約時購屋客戶的損失。另「買賣價金信託履約保證」則由建築經理公司對於買、賣雙方因不動產買賣契約之履約，承擔最高限額保證責任的約定。

「建築經理公司」之「履約保證」的業務，依規定應以銀行為保證人，保證範圍以不動產交易有關的事項為限。建築經理公司接受委託代辦履約保證手續，建築業者得提供擔保經由建築經理公司向銀行申請辦理履約保證。如建築業者不履行契約時，履約保證銀行得委託建築經理公司予以清理或處分；履約保證若係預售房屋中途停止興建，其清理或處分應以繼續興建至完工為原則，若無法再繼續興建至完工交屋時，應以購屋人所繳付的自備款連同所生利息償還原購屋人。

履約保證不是保證履約：履約保證不是保證買賣交易一定不會發生任何一方違約，而是一旦不能履約或一方違約時，仍能透過保證銀行所承擔的「保證責任」，而確保自身權益。例如：履約保證銀行向買方所出具的「履約保證書」，其上載明責任範圍為：「一、如賣方未能依約履行，經合法催告並解除契約後，本行即將台端為履行契約依約所給付之買賣價金、含利息返還予台端。二、買賣標的物之瑕疵（物或權利瑕疵）責任及點交，不在本保證責任之範圍。三、如買賣契約經雙方合意解除或失其效力時，本行免負保證責任。」由前述內容可知履約保證並不是保證交易之對方一定會履約，而僅是將之做為交易保障的手段而已！

因而如有建設公司於不動產交易中採用「履約保證」時，運用廣告說明時，務必注意以下二點：

(1)確實辦理「履約保證」時，才可運用「履約保證」的字眼，如僅辦理「契約鑑證」者，不得混用「履約保證」的字眼誤導消費者，才不致於違反《公平交易法》第21條。

(2)雖辦理「履約保證」時，也不得強調交易零糾紛，或保證不違約；過去有採用前述廣告語，誤導消費者，致遭行政院公平交易委員會依《公平交易法》第21條的規定加以處罰。

3.我國為了不動產交易安全，建立建築經理公司的制度，推廣履約保證，二十多年來已有一定的成果；然不可諱言，仍有需要改進之處。

本文參見李永然等著《合建預售法律實務》、李文雄著《不動產管理》、林左裕編著《不動產投資管理》、莊孟翰著《必備購屋實務1200則》。