永然文化

■連世昌律師

民國97年6月間，藝人周杰倫的媽媽葉惠美向某家建設公司購買「海景豪宅」建案之預售屋，建設公司在其銷售廣告中宣稱：「……球場第一排、海灣第一景的首席景觀區段：長達九千六百五十碼的淡水高爾夫球場，由大屯山系、觀音山嵐、淡水河景，與球場七十年綠樹濃蔭譜成的如茵極美之境：遠眺太平洋的碧海藍天，無垠湛藍的海天一色窗景，景在眼前，歌在心裡，可遇不可求的國際海灣極品住宅，撫慰滿足了終日高壓忙碌的緊繃神經」等語，極度強調「景觀」、「美岸」等「滿足景觀需求、紓解壓力之高級居住品質」，並繪有坐擁好山、環視海景之景觀實景圖，讓人對建案預售房屋產生具有高級渡假住宅品質之強烈印象。

不料，100年3月房地接近完工之際，葉惠美首次得以登上現場查看所購買的房屋，從房屋客廳及臥室落地窗向外眺望，卻發現往下近看新北市○○區及山坡地雜木野草之內，竟是一片墳墓區，並有提前掃墓之遺族人群在割除雜草、整理墳墓、焚香燒紙祭拜之情形，葉惠美才知購買的房地緊鄰「嫌惡設施」。葉惠美再到周遭環境查看，發現房地除有位於同側之「行忠宮」外，對面邊坡上亦搭建有「大庄萬善堂萬應公」，坐落的邊坡上方，就是從房屋內可清楚俯見之墳墓區。這才知道建商的銷售廣告不實，而要求解約、退還已付的八百二十六萬元價金，卻遭建設公司拒絕。請問：建設公司應負什麼法律責任呢？

解析

一、注意！一般房屋交易，告知義務只及於買賣房屋的屋況及使用情形，難令賣方負告知鄰地使用狀況的義務

根據雙方所簽訂的房地買賣契約條款，建設公司所負契約義務都在應如何移轉及交付系爭土地及房屋上，並沒有要求建設公司應告知鄰地使用情形。

一般房屋買賣之交易情況，只就出賣之該戶房屋狀況（如是否為凶宅一事），出賣人應向買受人據實說明，故縱使認為建設公司須負告知義務，亦應僅及於系爭房地所在該棟大樓、社區之情況，而沒有將鄰地使用情形列入要求建設公司具體說明之理。承辦此案件的法官認為，一般房屋交易，賣方僅須就買賣標的物及坐落基地負告知義務（比如是否為凶宅一事）；葉惠美主張建商故意隱瞞墳墓區等嫌惡設施，都位在建案的對側山坡，並非在房地坐落的基地，建商不須負告知義務（註1）。

此外，雙方契約未就有無墳墓區或其他嫌惡設施作約定，葉惠美買屋時，也沒有詢問附近有無墳墓；至於建商標榜的海灣景觀廣告，僅是宣傳文字，不能認為是「一定品質」的約定。

可見，雙方買賣標的既為系爭房地，而房地所屬之清新美景大樓並無墳墓存在，鄰地有墳墓存在是否必然影響購地意願，只是個人主觀面及心理面的範疇，因人而異，不能以此認為建設公司所負告知義務須擴大及於鄰地狀況，否則出賣人豈非須以買受人一己之好惡，揣測應負何種告知義務。

二、筆者的話

從一般消費大眾的觀感來看，「墓仔埔」一般在房市上會被列為「嫌惡設施」，建商對於這些「不雅」鏡頭，亦會先以大型看板、招牌加以遮擋，預售屋買方對於這種「善意的」欺騙，在下定購屋前要特別小心。

住宅的地理風水，雖然被許多富商巨賈奉為購屋重要考量之一，對面有墓地這種觸楣頭的房子，一般買家往往避之唯恐不及。房巿上，面對墓地的物件，房價通常較周邊行情為低（通常大約便宜一至一‧五成左右）。從葉惠美的案子來看，判決結果不令人意外，因為案例研究上早有前例可循（註2）。法院若是保守解釋房地買賣契約條款的話，建設公司所負的契約義務就不會被要求應告知房屋周遭有「墓仔埔」；不過，在這高房價的時代，從建商、買方之間的對價衡平關係及保護消費者權益而論，縱使不能允許消費者解約，亦理應可以要求建設公司減少價金（折價）才算公允。

註1：台灣台北地方法院101年度消字第37號判決要旨。

註2：連世昌著：房地買‧賣‧仲介三贏法律策略，永然文化出版公司出版，頁122。

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