★訂立不動產買賣契約應注意事項
文◎李廷鈞地政士
簽訂不動產買賣契約，依買賣標的物之不同，主要可分「預售屋」、「新成屋」跟「中古屋」三種情形，除了「預售屋」須適用內政部所頒布《預售屋定型化契約應記載及不得記載》，建設公司自須遵守之外，本文將就「新成屋」跟「中古屋」的不動產買賣契約，簽約時務必注意契約的內容，做以下提醒。
簽訂新成屋的不動產買賣契約，通常是買方跟建商做買賣，必須要確認房屋的使用執照、所有權狀是否已經核發，而且所有權狀或是最新的土地、建物登記謄本上面的門牌是否相符，如果買方認為有疑慮，可以向建商提出交涉。
如果是中古屋的買賣，買方通常是透過「房屋仲介」，或是私底下直接跟屋主做買賣；如果是買賣中古屋的情形，要特別注意「屋況」。房屋仲介都會在合約上面附上「不動產說明書」（《不動產經紀業管理條例》規定），因為是現況交屋，買方必須注意有沒有漏水、輻射、海砂屋、凶宅或是遭占用的情況，房屋有沒有增改建或是違建的部分。此外，也要注意房屋稅、地價稅和水電費、管理費等切算是否合理，通常承辦的代書（地政士）會負責切算。
不動產賣賣契約，分為「私契」及「公契」，「公契」是送地政機關過戶用，記載土地公告現值、建物評定現值，通常直接由代書（地政士）來用印，不會在上面簽字。買賣比較要注意的是「私契」的部分，主要的買賣條件像是買賣的價金、給付的方式，都是在「私契」裡面做記載，所以像是雙方之權利、義務的部分，也會在「私契」裡面做約定，所以要特別注意。
筆者建議買賣契約簽約當天買方一定要先拿到最新申請的「土地及建物登記謄本」，確定賣方是所有權人或是有代理權之人，並且計算坪數與契約書上面記載的坪數是否相同。「登記謄本」也要確定有沒有遭到「限制登記」（註1）或是設定抵押權等情形。
產權確認之後，其次就是要注意付款的條件，一般分為三期或四期，簽約先付「頭期款」，「備證用印跟完稅款」，還有「尾款」。如果買方沒有要貸款，在產權移轉過戶前就要繳清尾款，如果賣方有尚未繳清的貸款，買方剛好又向銀行貸款，可以約定用尾款代償後賣方尚未繳清之貸款的金額，才撥入賣方的銀行帳戶。買賣雙方必須注意，一旦簽約後，契約在法律上就已經成立生效，而且簽約同時會有簽約的頭期款支付，如果這時候買方反悔不買，賣方可以沒收買方已付價金；反之，如果是賣方後悔不賣，必須按已收價金加倍賠償給買方（契約書內一般有違約金約定）。
另外屋況的部分，特別要注意的是漏水的問題，因為雖然約定現況交屋，賣方對於買方還是負「物的瑕疵擔保責任」（註2），最好在契約書或「不動產現況說明書」上面註明現況無漏水的情事，將來如果發現漏水，在六個月內還是可以要求原屋主負物的瑕疵擔保之責。
最後還應注意的是要約定「交屋的日期」，如果因為可歸責於賣方的情形，比方說過戶文件未備齊，或是遲遲未搬空等原因導致遲延交屋，賣方就必須負遲延的損害賠償責任；不過買方如果是因為可歸責於買方的情形，像是貸款延誤撥放或是買方遲延付款的問題，買方也是要依約負遲延責任。（本文作者為永然地政士聯合事務所經理、永然法律基金會副執行長）
註1：《土地登記規則》第136條規定，所謂「限制登記」，乃指限制登記名義人處分其土地權利所為的登記，包括：預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律為禁止處分之登記。
註2：《民法》第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」
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「契約」，看起來似乎是高大上，非一般人所能及。其實契約普遍存在每個人的生活中，每天都在發生契約行為，契約行為包括買手機、買早餐這等小事，但也有金額巨大、複雜的不動產買賣、政府採購等大事。契約並非一定要白紙黑字，與生活息息相關的買賣契約，甚至都未出現契約二字，例如到超商買東西，看到價錢買賣，拿到櫃台結帳，這就成立買賣契約了。因此，契約有「口頭契約」與「書面契約 」之分。一般契約不論口頭或書面均可發生效力；但例外情形，法律規定須以書面為之，例如：《民法》規定，不動產租賃契約，其期限逾一年者，應以「字據」訂立；委任事務的處理，依法應以文字為之者，則其授與處理權，也應以文字為之；夫妻財產制契約的訂立、變更或廢止，應以書面為之；兩願離婚，應以書面為之……等。
當須以書面訂立契約書時，如何訂妥契約書就極為重要了，加上書面又具有證據的功能，契約訂立周延妥當，則可避免糾紛的發生。儘管契約這麼重要，但一般人卻對簽訂契約的相關法律事務不甚了解，不是輕忽地想到什麼就訂什麼，而不詳究訂定的條款是否合法、是否違反權益，就是誤以為契約訂定過於困難，無法著手。於是有的契約是用語曖昧，或因設想不夠周延，致橫生枝節，滋生爭端，不得不尋求法律途徑加以救濟。
制訂契約時，首先應確認契約之主體（因契約原則僅在契約當事人間發生債之效力行為），同時也要確認出面訂立契約之人有無完全之代表權或代理權。而於契約條款中，應對契約條款中應行注意事項逐一檢視，以達該份契約最大完整之處，避免因契約文字、條款記載之疏漏，於日後契約解釋或適用時產生爭議。
有感於契約簽訂的重要性，加上辦案過程中見到諸多當事人因簽約不甚，造成巨大損失，永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃契約訂定專題，並由永然聯合法律事務所台北所主任律師陳宜鴻律師主編，並邀集永然聯合法律事務所彭郁欣律師、黃斐旻律師、許啟龍律師、吳任偉律師、盧孟蔚律師、黃介南律師、李廷鈞地政士、林貴卿律師、鄭智仁律師、翁呈瑋律師共同執筆，編印成《契約訂定·糾紛解決與運用律師法律手冊》，並由永然法律基金會捐印。內容不僅涵蓋簽訂契約應注意事項、履約擔保機制之運用、違約金之約定……等，並提供多項解決契約糾紛的方法，最重要的，李永然律師也呼籲，為了避免自己在簽訂契約書吃虧，上當受騙，簽訂契約時，一定要運用「律師」，而且要找「專業、負責有經驗」的律師。
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