永然文化

台商如何因應中國大陸不動產環境變化？

■李永然律師、黃志國律師

一、中國大陸房地產的漲幅驚人

中國大陸隨著歷經改革開放至今，房地產環境變化不可謂不大，近年來隨著中國大陸經濟發展，房地產交易有過熱現象，以今年(2018年)上半年為例，中國大陸50大城市合計土地出讓金高達1.7兆元人民幣，較上年同期多賣了4,839億元人民幣，漲幅達40％。其中，杭州、長沙、長春等熱點城市的漲幅超過100％，濟南、福州、南通、青島更超過200％(註1)；足見已有過熱，而出現泡沫現象。

二、台商應注意中國大陸政府開始進行的打房政策

去年(2017年)中國共產黨第十九次全國代表大會開幕時，中共中央習近平總書記在致詞中表示：「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，希望加快建立多主體供給、多管道保障以及租購並舉的住房制度，讓大陸全體人民住有所居，希望能綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，既抑制房地產泡沫，且防止未來出現大起大落的崩市(註2)。

在中國大陸房地產交易熱絡下，中國大陸政府已經注意到炒房趨勢，因此中國大陸住房城鄉建設部及公安部等七部委，點名30個城市，將從2018年7月起至12月底發起新一輪樓市亂象的整治，打擊重點包括「投機炒房」、「房地產黑仲介」、「地產開發商違法違規」和「虛假房市廣告」等四大項。中國大陸住建部官網公告，住建部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局及銀保監會等七部委，針對近期房地產市場亂象，為嚴厲打擊侵害群眾利益的違法違規行為先行開展治理房地產市場亂象專項行動(註3)。

三、面對中國大陸政府打房政策，台商應注意中國大陸政府限制企業買房及融資難度提高

中國大陸房價暴漲的幕後推手，不只投資客、炒房團，令人吃驚的是，遊走樓市限購政策監管之外的企業炒房更兇狠，據統計，A股3,582家上市公司中，就有1,656家持有投資性房地產，占比46.23%，持有市值近人民幣1兆元。但中國大陸國務院從2003年8月發布第18號文件，明確房地產行業作為國民經濟的支柱產業，上市公司開始陸續投資房地產。2004年只有包括交通銀行、中國中鐵、飛馬國際、廣百股份等八家公司投資房地產；但到2006年投資房地產的上市公司大幅增加至588家，持有投資性房地產市值暴增至人民幣723.48億元。近兩年房價不斷攀升，炒房獲利更大幅超過企業本業營利，吸引更多民營企業轉向炒房。住建部政策專家顧雲昌表示，為進一步抑制炒房，預計各地可能都會陸續跟進限制企業買房(註4)。

中國大陸房地產交易市場熱絡的情況下，地產業的融資難度提升，關鍵因素之一正來自官方大力監管如影子銀行的緊縮，尤其評等越低的地產商，對影子銀行的依賴度更高，進而讓資金流動性壓力遽增(註5)。

四、結語

綜上所述，台商若有投資中國大陸房地產時，實應注意中國大陸各地政府有無公布最新的相關限制法規、整頓措施、銀行融資條件有無相關變化，並理解相關的法規政策，且採用適宜的因應措施，這樣才能保障自身權益(本文作者李永然律師為行政院陸委會台商張老師、永然聯合法律事務所所長，黃志國律師為永然兩岸事務中心副召集人)。

參考資料

註1：參見李書良撰「陸50城土地交易額漲4成融資管道收窄買賣趨降溫」乙文，載於民國107年7月1日工商時報A5。

註2：參見「十九大／習近平：房子是用來住的，不是用來炒的！」乙文，ETtoday新聞雲民國106年10月18日網路新聞，網址：https://www.ettoday.net/news/20171018/1033846.htm。

註3：參見戴瑞芬撰「陸重拳打房點名30個城市」乙文，載於民國107年6月29日經濟日報A10。

註4：參見戴瑞芬撰「A股公司持有房產市值近兆人民幣」乙文，載於民國107年6月29日經濟日報A10。

註5：參見吳泓勳撰「影子銀行緊縮低評開發商壓力更大」乙文，載於民國107年7月4日旺報B2。

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