不動產交由他人代為管理，怎麼做才有保障？
■李永然律師
案例：甲斥資買一塊土地，僅借用乙的名義登記，並仍由甲自己管理，甲如此處理有風險嗎？如有風險，則應如何處理較有保障？
解析：甲購買土地，借用乙的名義登記並仍由自己管理，在實務上甲、乙二人間成立「借名契約」，依借名契約的「借名登記」，乃指當事人約定一方將「自己的財產」以「他人名義」登記，而仍由「自己」管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記的契約，性質上與「委任契約」同視（參見最高法院100年台上字第1972號判決）。
依此方式為之，甲是有法律風險的，倘乙死亡，乙的繼承人如不承認此一借名契約，而透過「繼承登記」並成為不動產的所有權人，甲之財產權益即受侵害！或乙對外負債，乙之債權人將登記於乙名下的土地，將乙當成所有權人而進行查封，此時甲也有法律風險。
既然如此，甲究竟如何為處理較有保障？其實甲可以考慮運用「信託」；我國自民國85年1月26日總統頒佈《信託法》，信託有「自益信託」、「他益信託」及「公益信託」之分，甲可依其需要辦理適用自己所需的「信託」。
按「信託」是「委託人」將財產權移轉或為其他處分，使「受託人」依「信託本旨」，為「受益人」的利益或特定目的，管理或處分「信託財產」的關係。就以信託土地為「信託財產」時，必須經「信託登記」，使之產生對抗第三人的法律效力（《信託法》第4條第1項）。
運用此種方式，對於「委託人」較有保障，其理由有三：
1.受託人必須依「信託本旨」，以「善良管理人的注意」，處理「信託事務」；
2.受託人必須把「信託財產」與其自有財產及其他信託財產分別管理；
3.受託人死亡時，「信託財產」不屬於委託人的遺產。
由上述說明，可知「借名契約」不同於「信託契約」，委託人運用「信託」，比「借名」方式更有保障（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人）。
《105-09-3348榮光雙週刊105年11月16日第2305期》
http://www.law119.com.tw/newdesign/comptaipei/personview.asp?kname=李永然&ktop=不動產交由他人代為管&idno=7123&keywords=
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《不動產物權實務——所有權編》前三篇以「不動產共有分割之法規」、「不動產分割與分管登記實務」、「土地共有人要注意哪些法律問題」為第一主線，清楚說明修法之後，實務面對共有物分割向來的問題與見解將如何變動與適用。其次，「相鄰關係」與「無權占用」問題，亦是此次物權編修正之另一重點，例如通行權、越界建築、施工損鄰等，將於第四篇中逐一解讀。面對都會中新舊群集的公寓大廈的「共用（有）部分」問題，此共用部分與傳統共有關係有什麼不同？共用部分能否約定為專用？共用部分的使用、管理與修繕，法律上究竟有何規定或應如何約定？公寓大廈的分管協議，繼受人是否受其約束等，皆在第五篇詳說分明。
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