區分所有不動產，其他樓層的所有人無優先承買權
■林永汀
修正民法第799條及公寓大廈管理條例第3條規定，「區分所有」的定義，係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權而言；至於「共用部分」的定義，則係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言。
區分所有建物，於區分所有人出賣其區分所有不動產時，基地之他共有人（即其他樓層的區分所有權人）是否得依土地法第34條之1第4項規定，主張優先承買權？
按土地登記規則第98條規定：「土地法第三十四條之一第四項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」
故在區分所有的情形，如區分所有人將其建物連同基地併為移轉予同一人時，他共有人並無主張優先承買之權利。且就此情形，他共有人對該共有之基地亦無優先承買權可言。
前司法行政部台（65）函民字第02245號函：「土地法第34條之1，其立法目的在於消滅共有，分層建築物所有人既得單獨自由出售其所有之分層房屋，而其基地部分雖屬於分層建築物所有人所共有，惟該基地既因依使用之目的不能分割，則與單獨所有無殊，依立法目的而為解釋分層建築物所有人出售房屋基地應有部分時，應無修正土地法第34條之1關於優先購買權規定之適用。」參照司法行政部64年11月11日（64）台函參字第09861號函：「一、對於地上已有建物，且該建物區分為各別所有者，如各別所有人出賣其建物時，就其建物所在基地之應有部分併同出賣者，本土地法第104條，使基地上之房屋所有人合而為一之立法精神，基地之他共有人無優先購買權。」
法院拍賣區分所有建物案件，依司法院76年2月20日（76）廳民一字第1893號函：「按建築法所稱建築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地而言，觀於該法第11條之規定而自明，又土地法第34條之1第4項之規定，於區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形不適用之，土地登記規則第79條（按修正後為第98條）亦定有明文，本件依題示丁在其單獨所有之B號建地興建區分所有房屋所占用A號土地列為法定空地一部分，依上揭建築法第11條之規定，自係包括於以上土地登記規則第79條（按即修正後第98條）所稱之基地內。茲丁將A號土地之應有部分與B號土地一併移轉與子、丑、寅、卯四人共有，即係為使買受人所購之房屋（區分建物）符合建築法規定，有完整之建築基地。執行法院將子所有之房屋及基地一併拍賣，依前開建築法第11條及土地登記規則第79條（按即修正後第98條）之規定，本件A號建地共有人甲乙丙丑寅卯六人均不得對之主張有土地法第34條之1第4項之優先承買權。」
根據上述說明，區分所有建物之區分所有人將其所有建物連同基地一併移轉為同一人所有，或經法院拍賣而同為拍定時，區分所有建物坐落基地之他共有人，並不得主張依土地法第34條之1第4項規定，有優先承買權。
拍賣區分所有建物及其所屬基地應有部分時，合併拍賣同一所有權人位於該區分所有建物之地下室停車位或攤位時的優先承買權問題，司法院82年4月30日（82）廳民二字第07714號函，分別情形有不同見解（敬請參照作者與黃振國合著，《法拍標購指南》，第14則）。
民國98年1月23日增訂民法物權編施行法第8條之5規定：「同一區分所有建築物之區分所有人間為使其共有部分或基地之應有部分符合修正之民法第七百九十九條第四項規定之比例而為移轉者，不受修正之民法同條第五項規定之限制。民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第七百九十九條第五項規定之限制。區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。前項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定。區分所有建築物之專有部分，依第二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。前項情形，有數人表示優先承買時，以抽籤定之。但另有約定者，從其約定。區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第三項或第五項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告五日。優先承買權人不於最後公告日起十五日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。」更應仔細注意。
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