永然文化

中時電子報於2015年4月11日報導：「高雄前鎮某大樓謝姓住戶常在深夜大聲播放音樂，魔音穿腦搞得社區住戶受不了，管委會多次溝通無效，去年6月，大樓召開所有權人大會，超過九成出席住戶同意根據惡鄰條款決議謝某強制遷離，高雄地院昨判准。部分住戶表示，希望就此能過著耳根清淨的日子。」

哇！超過九成出席住戶同意，真是高比例的共識啊！但如何召開區分所有權人會議，可困擾很多公寓大廈了！

■李永然

區分所有權人會議能否合法召開、有效議決，非常重要，筆者特提醒以下五點：

一、區分所有權人會議的召開由召集人召集。

二、區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人；但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之。

三、管理委員的選任事項應在開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。

四、區分所有權人會議決議的種類及門檻：區分所有權人會議的決議分為「一般決議」及「假決議」，其門檻各有不同：

1.一般決議門檻：區分所有權人會議的決議，除「規約」另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之（參見《公寓大廈管理條例》第31條）。

2.假決議門檻：區分所有權人會議依《公寓大廈管理條例》第31條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達《公寓大廈管理條例》第31條定額者，召集人得就「同一議案」召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權過半數之同意作成決議（參見《公寓大廈管理條例》第32條）。

五、區分所有權人會議的決議，未依下列規定辦理者，不生效力（參見《公寓大廈管理條例》第33條）：

1.專有部分經區分所有權人會議約定為「約定共用部分」者，應經該專有部分區分所有權人同意。

2.公寓大廈外牆面、樓頂平台設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似的行為，設置於屋頂者，應經「頂層區分所有權人」同意，設置於其他樓層者，應經「該層區分所有權人」同意，該層住戶並得參加區分所有權人會議陳述意見。

3.依《公寓大廈管理條例》第56條第1項規定成立之「約定專用部分」變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意；但該「約定專用」顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

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公寓大廈的區分所有關係，涉及人法（住戶）的管理運作與財產法（區分所有）的所有、使用等錯綜複雜問題，也因此經常衍生許多爭議，例如：住戶對專有部分違規使用與管委會的爭議、住戶因管理費標準不一所生之問題、共有部分大、小公之爭議、公設點交問題、公設之分管契約與約定專用問題、三種停車位之登記與使用管理爭議……。如何讓您所建構、居住、管理的公寓大樓、社區步上軌道，免除以上困擾？是《公寓大廈管理法律一本通》最主要的目的。專家合輯，重量級首選，您千萬不能錯過！

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