■李永然
一、在大陸置房產，須瞭解房屋登記
台商在中國大陸買房子投資，或在土地上蓋房子情形很多，對於房屋部分須瞭解「房屋登記」，才能保障自身的財產。
中國大陸在房屋登記方面原有《城市房屋權屬登記管理辦法》，然其建設部於2008年2月15日頒布《房屋登記辦法》，並自2008年7月1日起施行，且將前述辦法一併廢止不再適用。
台商對於「房屋登記」，究竟應具備那些法律認識？筆者特藉本文予以剖析。
二、房屋登記的種類
首先台商應注意房屋登記的種類，在大分類部分因中國大陸採用「社會土地公有制」，所以房屋登記也分為「國有土地範圍內房屋登記」及「集體所有土地範圍內房屋登記」。前者又分為「所有權登記」、「抵押權登記」、「地役權登記」、「預告登記」及「其他登記」（如：異議登記）…等。
三、國有土地範圍內房屋登記
其次談到國有土地範圍內房屋登記，現將之分述如下：
（一）、所有權登記：關於房屋所有權登記包括「房屋所有權初始登記」、「房屋所有權轉移登記」、「房屋所有權變更登記」、「房屋所有權註銷登記」。就以「房屋所有權轉移登記」而言，如有下述情形之一發生時，就應辦理前述登記，即：1.買賣，2.互換，3.贈與，4.繼承、受遺贈，5.房屋分割、合併，導致所有權發生轉移的，6.以房屋出資入股，7.法人或其他組織分立、合併，導致房屋所有權發生轉移的，8.法律、法規規定的其他情形（大陸《房屋登記辦法》第32條）。
（二）、抵押權登記：抵押權有「一般抵押權」「最高額抵押權」與「在建工程抵押權設立登記」之分；又抵押權登記又有「抵押權設立登記」、「抵押權變更登記」、「抵押權轉移登記」、「抵押權註銷登記」之分。
（三）、地役權登記：其包括地役權設立登記（註1）、地役權變更登記，地役權轉移登記及地役權註銷登記。
（四）、預告登記：依大陸《房屋登記辦法》第67條規定，有下列情形之一，當事人可申請預告登記：(1)預告商品房，(2)以預告商品房設定抵押，(3)房屋所有權轉讓、抵押，(4)法律、法規規定的其他情形。
（五）、其他登記：如更正登記（註2）、異議登記等。
四、集體所有土地範圍內房屋登記
再者，談到集體所有土地範圍內房屋登記；其乃指為依法利用「宅基地」建造「村民住房」和依法利用其他「集體所有建設用地」建造的房屋所辦理的登記（大陸《房屋登記辦法》第82條），其包括：房屋所有權初始登記、房屋所有權變更登記、房屋所有權轉移登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記、更正登記、異議登記（註3）。
五、結語
綜上所述，大陸台商渉及房屋，不論房屋在國有土地或集體所有土地上都有「房屋登記」的法律問題，為確保自身權益，須注意大陸《房屋登記辦法》的相關規定（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人、永然法律基金會董事長）。
註1.在房屋上設立地役權的，當事人可以申請地役權設立登記（《房屋登記辦法》第68條）。
註2.權利人、利害關係人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可申請更正登記（《房屋登記辦法》第74條）。
註3.辦理集體土地範圍內房屋的地役權登記、預告登記、更正登記、異議登記等房屋登記，可以參照適用國有土地範圍內房屋登記的有關規定（大陸《房屋登記辦法》第90條）。
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《104-01-3104稅法活葉版104.1.16~104.1.31第906期第12-13頁》
http://www.law119.com.tw/newdesign/comptaipei/personview.asp?kname=李永然&ktop=大陸台商對房屋登記的&idno=6809&keywords=
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