永然文化

據2015年3月1日TVBS記者蔣志偉報導：「台北市最近出現骨牌連鎖效應倒店潮！關鍵就在於去年剛開通捷運松山線，原本讓許多店家心理預期會帶來龐大客源，從伊通街到附近四平商圈，房東預期將帶來人潮，突然將店面租金調漲約一成五左右，許多店家大嘆虧損打不平管銷成本，有人提前解除租賃契約，再找個租金便宜地點另起爐灶。」

雖然小編不是店老闆，只是小小上班族，不過，永然文化粉絲們看到關鍵字──租賃契約了嗎？這可是大部分人會碰到的，打從租房子、保管箱、汽車都是租賃契約的範圍哦！

■李永然

我國《民法》第421條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」由上述規定可知，租賃契約為財產契約，且係以物的使用收益為權利內容，且須占有標的物。欲訂立租賃契約，尚須認識下述特點：

一、租賃契約為繼續性契約：

租賃固有「定期契約」與「不定期契約」之分，但均須經過相當期限，所以屬於「繼續性契約」；而在繼續性契約才有「契約終止」的適用。例如：《民法》第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」

二、租賃契約為有償契約、雙務契約：

如前所述，租賃為出租人以物租與承租人使用收益，而承租人支付租金，所以二項給付互為對價，屬「雙務契約」、「有償契約」。有關雙務契約的規定，如「同時履行抗辯權」、「不安抗辯權」（參見《民法》第264條、第265條）於租賃契約亦有適用。另《民法》租賃契約也訂有「瑕疵擔保責任」。

三、租賃契約原則上為不要式契約，但亦有特別規定：

我國《民法》規定租賃為「諾成契約」、「不要式契約」，但法律有特別規定為「要式契約」者，則從其規定。例如：《民法》第422條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。所以，期限一年以上的定期不動產租賃契約是「要式契約」。

此外，還應注意我國《民法》所規定租賃契約之標的物原包括動產、不動產，至於「無體財產權」約定一方使用收益，他方支付租金，於法雖亦有效成立契約，通稱為「權利租賃」（註），然自民國89年5月5日修正施行《民法》債編已增訂第463條之1，其規定：「本節規定，於權利之租賃準用之。」此一增訂乃因關於權利租賃事屬常見，例如：著作權的出租等，增訂本條規定，使權利租賃得準用一般租賃的規定，俾因應經濟發展暨實務上的需要。

註：參見邱聰智著：債法各論，自刊本，民國83年9月初版，頁268。

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《契約書之擬定與範例》基於法律權益的觀點，收錄各式契約範例，共分為：買賣契約、信託契約、租賃契約、和解契約、承攬契約、公寓大廈類契約、合作類契約、委任契約、婚姻契約、消費借貸契約等篇章，共數十種契約範例及其法律重點，供民眾於實務運用時參考。

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