nv009-021  

陳伊萍於小女兒呱呱落地沒多久,與丈夫即因隱忍十年仍無法友善溝通而離異,三個兒女起初由其父親扶養,但陳伊萍因思子心切,不願與幼子分離,離異後一個月,忍不住對兒女的思念,即將三個小孩帶回身邊扶養。然而,一個弱女子要養活自己已屬不易,再加上三個稚子,經濟壓力猶如雪上加霜。當年的鄰居林緯強夫婦見狀,表示願意將自己閒置的房屋不收分文供陳伊萍母子居住,陳伊萍為了感激林緯強夫婦伸出援手,主動提及簽立借用契約以保障林緯強夫婦之權益。試問陳伊萍與林緯強夫婦訂約時,應注意哪些事?

林宜君、黃仕翰

  房屋價值很高,並非低價得以任意買賣之物品,因此對於簽訂與房屋有關之各種契約,如售屋契約、購屋契約、租賃契約、借貸契約等,皆須極為審慎,以維護雙方之權益,尤其是房屋所有權人之權益。而於房屋使用借貸契約之簽訂,因係他人見己困境伸出援手而提供房屋供己居住之情況,除心存感激外,對於雙方權益也應白紙黑字訂明,以免日後撕破臉或問題重重。那麼,訂定房屋使用借貸契約時,必須注意哪些事項呢?

一、返還日期之約定

  借用物必須返還,因所有權仍屬於貸與人所有,則於借用物使用完畢後,必須將借用物返還給貸與人,所以在契約中得約定返還的日期。倘若契約事先未定有使用期限,當使用目的完畢,貸與人得要求借用人返還房屋。

二、需載明借用目的:限借用人有居住使用借用物之權限

  為了貸與人權益之保障,避免借用人濫用使用權,原則上認為只有貸與人同意之借用人有使用借用物之權限,且需依借用人之借用目的使用之。借用人得否允許第三人使用該借用物,應以貸與人是否同意為斷,貸與人如不同意,借用人即不得允許第三人使用借用物,此為保障貸與人之利益。

三、借用人維護借用物原狀之義務

  借用人為了使用收益而有變動借用物原狀或添設、改造之情事者,必須事先徵得貸與人書面同意始得為之,因借用物之所有權人為貸與人,借用人無權恣意對借用物原狀為任何改變;且即使經貸與人同意之添設、改造,於使用借貸契約終止時,該添設、改造之部分應除去或回復原狀,否則借用人即應負損害賠償責任。

四、稅負、費用之負擔

  為了維持借用物之使用,對於所支出之修繕保養費用、通常保管費用如水電費等,概由借用人負擔;而借用物(即房屋)之所有權仍歸貸與人,因此該借用物應繳之稅負歸貸與人負擔。

五、善良管理人之注意義務

  借用人或其同居人、使用人或受僱人對於借用物管理不善致遭受毀損或滅失時,借用人應負損害賠償責任。此為保障貸與人而設之規定。借用人即使不需支付報酬,仍應盡善良管理人之注意義務,概不得任意為毀損、滅失等行為。

六、貸與人之終止契約權

  如貸與人林緯強夫婦之兒子學成歸國,原房屋不夠居住,林緯強夫婦欲收回該借用之房屋自住之情況,則林緯強夫婦得終止契約;如陳伊萍未經林緯強夫婦同意,即擅自將借用之房屋其中一間房間借給友人使用;如借用人陳伊萍經貸與人林緯強夫婦發現,其經常未關閉瓦斯就到巷口買東西,造成烹飪之食物燒焦,甚而波及一旁家具,則借用之房屋有遭祝融肆虐之疑慮者,林緯強夫婦亦得終止契約,將房屋收回;如陳伊萍死亡,而林緯強夫婦不願讓陳伊萍之子女繼續使用該房屋時,自得終止使用借貸契約。

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借貸,現代人一生中不可免,個人或企業皆然,以法律性質而言,借貸可分為「消費借貸」與「使用借貸」兩種,消費借貸常見,如借錢、房貸等,重視雙方間得契約內容,後者為無償性質,如借用土地、房屋等,重視雙方間的信任關係。兩者均有其應享的權利與應盡的義務,如礙於情面不於事前以書面契約詳加言明,都可能造成日後有人賴帳、毀約的糾紛發生。《跟著律師訂契約--借貸契約》即分成「消費借貸」與「使用借貸」兩大篇,共20餘個借貸契約範本,深入淺出的案例和擬約說明,指引讀者借貸有據,借人錢財免受驚!

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