永然文化

★李永然律師為《公寓大廈管理法律一本通》一書五版作序

李  序

台灣地狹人稠，自民國七○年代，隨著工商業發達，經濟起飛，都市興起，居住的形態也有所改變，尤其在都會地區，以「公寓」、「大廈」為常見的居住模式，但因早期對於「管理委員會」、「管理費」的分擔，欠缺法律上的規範，因而發生住戶間爭執及與管理委員會的糾紛亦層出不窮。

《公寓大廈管理條例》是於民國84年6月9日在立法院三讀通過，回顧該條例當時的制定背景，是因台中「衛爾康餐廳大火事件」，燒死64條人命及10餘人受傷之後，各界對於相關法令的缺失感到不滿，於是立法院迅速通過了《公寓大廈管理條例》，做為公寓大廈管理的依據，也象徵我國公寓大廈的管理進入了「住戶自治」的時代。此一有「居住憲法」之稱的《公寓大廈管理條例》自總統於民國84年6月28日正式公布施行至今，已有20多個年頭，在這段期間裡，《公寓大廈管理條例》也歷經數度的修正。但不可諱言，《公寓大廈管理條例》在管理組織方面，特別是針對所謂的「管理委員會」以及「管理負責人」這部分，目前在整個實務運作上仍有其缺憾之處，部分公寓大廈到目前為止，仍舊沒有依照規定來成立管理委員會或者選任管理負責人，特別是老舊的公寓大樓尤其嚴重。民國110年10月14日高雄發生了「城中城大火事件」，不幸又奪走46條人命，事件發生後才發現這麼大的一個社區，竟然沒有成立管理委員會或推選管理負責人，當地人視之為「鬼樓」，造成社會一片嘩然。一個住宅社區若連管理委員會或管理負責人都沒有成立，那依照相關規定應該進行的「公安」、「消防」、「社區保全」或者是社區公共設施的管理維護就不可能完成，對於住戶的安全是沒有任何保障的。

區分所有權人未達三人時，公共基金如何移交？

■徐源德

電費突增怎麼辦？

■李如貴

電費突然暴增的原因及處理方式，約為以下幾點：

公寓大廈決議重建，對於不同意的住戶，如何起訴其出讓所有權？

■謝心味

有關公寓大廈的重建，原則上應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，依公寓大廈管理條例第13條規定，則無前述的限制，即：

防火管理業務主要內容為何？

■徐源德

防火管理業務主要有下列幾項內容：

■李如貴

一、各種電表的費用必須注意按時繳交，若因延遲繳交被台電公司拆表停電後，必須多繳交復電手續等費用，方能重新裝表復電。

中時電子報於2015年4月11日報導：「高雄前鎮某大樓謝姓住戶常在深夜大聲播放音樂，魔音穿腦搞得社區住戶受不了，管委會多次溝通無效，去年6月，大樓召開所有權人大會，超過九成出席住戶同意根據惡鄰條款決議謝某強制遷離，高雄地院昨判准。部分住戶表示，希望就此能過著耳根清淨的日子。」

哇！超過九成出席住戶同意，真是高比例的共識啊！但如何召開區分所有權人會議，可困擾很多公寓大廈了！

■李永然

■徐源德

「天災」與「人禍」之間，似乎有著密不可分的關聯。水土保持的失敗、建築物基地保水觀念太慢引進、排水系統阻塞、抽水站失靈等禍首，一再被提及。現在似乎只要有大雷雨，民眾就會擔心會不會淹水，套句汐止人說的：「實在淹怕了！」

水災的預防

2014年11月9日TVBS報導：「又發生臉盆爆裂傷人的意外，新北市汐止一對年僅7歲跟5歲的小姊妹，8日晚間2人同時在浴室洗臉，但疑似身高比較矮，所以把手壓在洗臉盆上，導致臉盆負荷不了，掉下來爆裂開，陶瓷碎片把妹妹胸前割出10公分傷口，姊姊傷勢較輕，所幸送醫後沒有生命危險。根據了解，小姊妹家裡用的舊型的洗臉盆，支撐力比較不足，可能是發生意外的因素之一。」

其實臉盆爆裂的新聞時有所聞，要如何預防？看看專家怎麼說！

■李如貴

■謝心味

　　住戶以管委會管理不善為由拒繳管理費，在法律上即屬提出「同時履行」抗辯。同時履行抗辯，係規定於民法第264條，即因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。由此可知，債務人提出同時履行的抗辯，是針對雙務契約所發生的債務，如果雙方的債務並非本於同一的雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切的關係，或雙方的債務雖因同一的雙務契約而發生，然其一方的給付與他方的給付，並非立於互為對待給付的關係者，均不能發生同時履行之抗辯，有最高法院59年度台上字第850號判例可資參照。

　　公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。……」電梯間屬於住戶「共有共用」部分，因此1樓住戶不能以其未使用公共電梯為由拒繳管理費。至於住戶因公共設施使用率不高，是可以請求管理委員會予以酌減的。

■李如貴

「公共電表」的費用繳交分為：

一、集中繳交：

■徐源德

一、使用手冊

所謂「使用」，就是針對使用者，如警衛、管理人員、管理委員會等；所以，「使用手冊」就是指給一般非具專業背景之大眾所閱讀的文件，如空調使用手冊、監控設備使用手冊、R型火警自動警報設備使用手冊等。

據民視於2014年4月間的報導，在台南有位胡小姐，買的是地下一樓的商業空間，本來要租人做辦公室，但卻因為漏水，導致租不出去，她狀告管委會沒有修繕，一審法官認定漏水的地方屬公共空間，判管委會得賠償吳小姐204萬。

雖然大樓住戶們氣憤難平，完全無法認同一審法官的判決，決定上訴，但這也突顯一個問題──大樓屋頂或水管漏水，應由誰負責修繕？

■戴東雄

　　去年4月間，台中市某大樓曾有位住14樓的婦女，經常往樓下亂丟瓶罐、垃圾等，社區的遮雨棚曾被打破，還有人被砸傷。社區管委會通知改善、多次勸導無效，於是提出強制遷離告訴。

■謝心味

　　公寓大廈管理條例的立法精神在於落實社區住戶自治，原則上，公寓大廈的管理維護採自律方式，由管理委員會及區分分所有權人會議決議加以運作處理，但是住戶對於管理委員會及區分所有權人會議決議事項如不加以改善，則以他律模式解決，由主管機關介入處理。公寓大廈管理條例第49條規定，對違規住戶，由主管機關科處罰鍰，限期令其改善或履行，且得連續處罰。如果上述方式都無法奏效，公寓大廈管理條例於第22條制定有「驅逐惡鄰」條款，管理委員會可向法院訴請強制其遷離。

■李如貴

許多人認為：使用電壓越高，會越省電、省錢。事實如下：

一、以電表的度數及費用來講，則完全沒有任何差別，電表的使用度數是以：消耗電力W×使用時間H＝使用度數，所以與「電壓」完全無關。

徐源德總經理在實務中所碰到管理委員會常問的問題，謹此彙整供作參考：

一、在管理公司的建議及主導下，本大樓管理中心應該整理或預備哪些文件？

二、地下室的車輛遭竊或破壞，處理程序為何？

二次施工驗收要注意哪些事項

■徐源德

二次施工，俗稱「二工」。簡單的說，就是取得使用執照後再做的增加面積、增加建築設備、增加若干設施、分間牆的增加或減少、改變用途及室內裝修之行為。