永然文化

★中華民國地政士公會全國聯合會王進祥榮譽理事長為《不動產所有權法律實務與狀例》一書作推薦序

王    序

　　在國人「有土斯有財」的傳統觀念下，房地產不僅是居住生活之所依，也是財富身分的表徵，因此多數民眾都希望能擁有屬於自己的不動產，這也是國內不動產市場一直熱絡的原因之一。然而與不動產相關的法律非常繁多且複雜，因此民眾在買賣、繼承、管理不動產時，必須對其相關的法律規範多所了解，並透過專業法律或地政人士的協助，才能使自身權益受到應有的保障。在我國《民法》物權編中所有權一章下有「不動產所有權」一節，即規範了土地暨建築物所有權的範圍，以及相鄰土地的各個所有人相互間之權利義務關係，此外還有「共有」一節，更規範了共有物的多數決之管理與協議及裁判分割之相關事宜，此對於民眾影響甚大。

　　余從事地政業務四十年，除在文化大學、德明科大兼任教職外，亦曾擔任中華民國地政士公會全聯會及中國土地改革協會理事長，也經營現代地政雜誌及現代地政代書聯盟之召集人，於執業期間，深知民眾對於不動產相關法律知識的不足，致做出錯誤的判斷而犧牲了自身的權益。在與李永然律師相識的數十年間，目睹其對不動產法律知識的推廣不遺餘力，不僅透過演講、撰寫專欄文章甚或參加座談會討論等方式，更將其多年的實務經驗毫不藏私地集結成書加以出版，就一般民眾而言，這些法律圖書無疑是增進不動產法律知識、保障自身權益的最佳參考資訊來源。

陳  序

　　吾人對於不動產之持有、使用，往往在日常活動上有著緊密關連性。另一方面，因不動產之持有、使用衍生之問題與紛爭，屢見不鮮；而其問題所在與處理，又往往涉及不動產相關法律，尤其是不動產法核心之物權法規定。個人致力土地法學（包含不動產法）教育與研究多年，深切體認土地法律雖有其專業性與複雜性，但將其規範理論與實務結合，並予以推廣、普及，對社會而言，誠屬必要。尤其，將與國民生活具密切關連之不動產法，使專業者、學習者，乃至社會大眾得以正確瞭解、掌握相關法令規範內涵及重點，而有助於處理不動產事務，解決相關問題，避免或減少相關紛爭之發生，是為重要。

　　永然律師，多年來積極傳授不動產相關專業法律知識，除參與座談會、公開演講相關議題外，更是勤於筆耕，於大眾傳播媒體、雜誌發表專文，為不動產法律知識之普及化、減少不動產爭訟而努力，績效斐然；同時，其對於不動產相關爭訟事務之處理與解決，更是豐富經驗、貢獻良多，值得高度肯定。

　　此次，永然律師結合黃振國、黃偉政、李廷鈞及施雱文等專業人士共同出版《不動產所有權法律實務與狀例》一書，即秉持其一貫務實專業風格，著重於實用性，期使讀者從中理解不動產法律專業知識與實務作法。本書，深入淺出介紹不動產所有權相關法律知識；其內容，除說明不動產所有權之性質外，更著重在現今社會常見不動產所有權之共有關係（含公寓大廈共用部分之內部關係）、共有權利分割及不動產使用上之相鄰關係，並兼及不動產物權變動生效或處分要件之登記議題，以及有關所有權爭訟之法律案例等。此外，更附以不動產實務常見之相關「訴狀」及「訴之聲明」，提供參考。全書整體內容，言之有物，無論對於一般研習不動產法律或處理相關事務者，皆有指引或參考之價值，頗富可讀性與參考性。是值本書付梓之際，略綴數語，以之為序。

辦理抵押權移轉登記需要哪些文件？

■李廷鈞、黃興國

公同共有如何申請調處分割？

■黃振國

 一、申請調處

如何自辦市地重劃？

■莊仲甫

 欲舉辦市地重劃應先向主管機關申請成立籌備會。自辦市地重劃應由土地所有權人過半數或7人以上發起成立籌備會，並由發起人檢附範圍圖及發起人所有區內土地所有權狀影本，向直轄市或縣（市）主管機關申請核定。自辦市地重劃區土地所有權人總數為1人者，不得辦理。但祭祀公業所有土地，得以派下員過半數或7人以上申請發起。

房屋因鄰地施工而受損，損害賠償的範圍為何？

■李永然

損鄰事件，受損戶可以主張損害賠償的範圍，主要是依《民法》第196條：「不法毀損他人之物者，應向被害人賠償其物因毀損所減少之價額。」及《民法》第216條：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」規定。受損戶可以主張的賠償範圍，包括修復費用及不動產因而貶值的損失等。

非公用國有土地專案讓售方式為何？

■李廷鈞

其依據為《國有財產法》第52條之1規定，其與「讓售」不同，其係以「專案」方式報經財政部核准讓售。「非公用財產類之不動產，有左列情形之一者，得專案報經財政部核准讓售（註25）：一、使用他人土地之國有房屋。二、原屬國有房屋業已出售，其尚未併售之建築基地。三、共有不動產之國有持分。四、獲准整體開發（註26）範圍內之國有不動產。五、非屬公墓而其地目為『墓』並有墳墓之土地。六、其他不屬前五款情況，而其使用情形或位置情形確屬特殊者（註27）。非公用財產類之不動產，基於國家建設需要，不宜標售者，得專案報經行政院核准讓售。……」。

共同抵押時，有哪些限制？

■黃振國

■李永然

抵押權人已依規定提出強制執行聲請，法院民事執行處即會依不動產強制執行程序對抵押之不動產進行查封、拍賣。進行此一程序，應注意以下五點：

數人共有一筆土地，雖共有人間無不分割之約定，但業經都市計畫編為道路預定地而尚未闢為道路，共有人中一人訴請裁判分割，應否准許？

■黃偉政、張毓容

 

■李永然、田欣永

一、就供給者而言

■高欽明

按「查土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係。若共有人互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為上開土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳○卿、陳○通之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權。『共有人間互為買賣應有部分時，無土地法第34條之1第4項規定適用之餘地。』前經最高法院72年度台抗字第94號判例及最高法院83年度台上字第1712號裁判在案，本案係共有人間互為買賣應有部分，其他共有人自不得依土地法第34條之1第4項規定主張優先購買權；另查土地法第34條之1執行要點第10點第10款係規範共有人出賣其應有部分予第三人時，如有二人以上之他共有人主張優先購買權時，其優先購買之部分應如何定之之規定，併予敘明。」（內政部92年7月4日內授中辦地字第0920010188號函）

鉅亨網 2015年3月26日報導：「地上權住宅買賣可望出現大幅突破，國產署長莊翠雲昨(26)日參加今周刊地上權大解碼論壇指出，將積極修法將地上權住宅成數可與一般房屋貸款成數與利率相同，銀行公會也表示，擬研議地上權住宅貸款年限可比照一般住宅，最長達三十年，賦稅署副署長蔡碧珍表示，希望可以調整地上權住宅稅率可與一般自用住宅稅率相同，以保障廣大首購與自住族群購屋權益。」

地上權住宅這幾年成為投資新標的，但你了解地上權住宅有何優缺點嗎？

■黃志偉

■李永然

聲請法院裁定准予拍賣抵押物，須注意以下四點：

一、此一程序適用「非訟事件程序」，依《非訟事件法》第72條規定，《民法》所定抵押權人聲請拍賣抵押物事件，應由「拍賣物所在地之法院」管轄。

2014年10月1日自由時報記者楊國文台北報導：「全國最大汽車零配件廠全興集團負責人吳崇儀家族，被指非法占有彰化八卦山的國有林地，興建豪宅別墅群，遭農委會提告拆屋還地，吳家辯稱，69年興建時並非故意越界建築，且聘藝術大師楊英風參與規劃設計，若拆除將是『文化浩劫』；但最高法院判決，吳家須歸還占用的4132坪國有林地，拆除越界建築的房屋，另支付近9年未付租金的不當得利156萬元，全案定讞。」

萬一被越界建築，永然文化的粉絲們知道該如何處理嗎？

■李永然

■莊仲甫

自辦市地重劃應由土地所有權人過半數或7人以上發起成立籌備會，並由發起人檢附範圍圖及發起人所有區內土地所有權狀影本，向直轄市或縣（市）主管機關申請核定；其申請書應載明下列事項：一、擬辦重劃範圍及土地所有權人總數。二、發起人姓名、住址，並檢附國民身分證影本。如發起人為法人時，應檢具法人登記證明文件及其代表人資格證明文件。三、發起人所有區內土地標示。四、籌備會代表人姓名及聯絡地址。自辦市地重劃區土地所有權人總數為1人者，不得辦理。但祭祀公業所有土地，得以派下員過半數或7人以上申請發起（獎重8條）。信託土地參與自辦市地重劃時，有關籌備會發起應以登記機關信託專簿所載各契約之委託人數為依據。

而同一自辦市地重劃區之籌備會並不限於1個，主管機關於核備准予成立籌備會後再核備另一個籌備會時，應同時副知已核備成立之籌備會，並在後者核准文內敘明前者核備日期文號，及籌備會先送重劃計畫書報核時，於核定同時撤銷另一籌備會。

想租用國有地？小編建議，先看看是否符合資格哦！

■李廷鈞

　　國有非公用土地之放租主要係以「農業」或「觀光」用途為主，且須由財政部擬訂辦法報經行政院核定之；辦理時，須依《國有耕地放租實施辦法》的規定。

根據經濟日報記者邱金蘭的報導，金管會最新統計，去年（2014）第4季金融機構出售的不良債權金額只有6.07億元，全部都是企業戶，而且都是無擔保授信。

從2001年底到去年底止，包括銀行、信合社、信託業及票券公司等金融機構，出售不良債權的總債權金額合計已有1.56兆元，包括企業戶9,516億元、個人戶6,185億元。其實不良債權很常見，但什麼是「不良債權」？

看看吳任偉律師在《不動產抵押權法律與登記實務DIY》一書中是怎麼說的！

　　自由時報報導，台中市一名信奉基督教的黃姓女子在父親過世後，申請加入家族的祭祀公業，公業以其為女子身分及信仰基督教無供奉祖先牌位為由拒絕，經黃女提起訴訟後，台中高分院法官認為，依男女平等原則，不能拒絕女子加入祭祀公業，而黃女的信仰雖然是基督教，但家中有擺放父親遺照，也算祭祀祖先，認定黃姓女子有權加入祭祀公業。

■高欽明

一、《祭祀公業條例》施行「前」已存在之祭祀公業，派下員資格（第4條）之認定如下：

2014縣市長選舉，都市更新成了大熱門，原本停頓的都更似乎又熱門了起來，其實要都更，就要市地重劃，所以要了解都更，就要先看看市地重劃！

■莊仲甫

　　都市計畫之實施係多面向的，它可包括土地使用分區管制、新市區之開發建設、舊市區之更新、公共設施用地之取得與興建等，其中後三者與市地重劃有緊密之關係。就新市區開發建設而言，其最基本之工作即是將都市基礎設施予以闢建，而市地重劃內容之一即是開闢區內公共設施，故透過市地重劃之實施，應可達到開發新市區或新社區之效果。而事實上，台灣地區已辦竣之市地重劃區，其實施之原因絕大部分也是為此目的。故平均地權條例第56條第1項第1款及第3款、都市計畫法第58條均規定得以市地重劃實施新市區或新社區之開發建設。