永然文化

法拍不動產致勝秘訣

■施智傑

債權人不可強搬債務人之物抵債

■李永然

若債務人欠錢未還，債權人非透過強制執行程序行使債權，係經由私下協商和解方式，債務人若同意債權人取走所有財物抵償，該行為應屬適法，且無強制執行法內參與分配規定之適用；反之，債權人不可在違反債務人意願下強制搬走債務人財物，視情況，可能負有民、刑事法律責任，不可不察！

法院如何決定法拍得標人？

■李永然、周晨儀

誰是贈與稅納稅義務人？

■黃振國

信託有何監督規定？

張小菲有個好朋友涂宗憲在銀行上班，對於理財很有心得，數年之間財富膨脹好幾倍，張小菲因事業繁忙，無暇投資理財，遂將其現金一千萬元設立信託，以涂宗憲為受託人。過了一年，張小菲問及涂宗憲信託財產的運用績效，涂宗憲卻支吾其詞，張小菲又耳聞涂宗憲因股票融資交易失利，資金周轉不靈，此時張小菲可以請求法院幫什麼忙？倘若受託人非涂宗憲而為信託業者，又可以請求主管機關幫什麼忙？

■呂錦峰

查封公告有規定張貼在何處嗎？

■林永汀

不動產的強制執行方法，依強制執行法第75條規定，應以查封、拍賣及強制管理之方式行之。而查封不動產的方法，依同法第76條規定，應由執行法官命書記官督同執達員以揭示、封閉或追繳契據等方法為之；揭示、封閉或追繳契據的方法，於必要時得併用之。

使用牌照稅如何節稅？

■廖如陽

使用牌照稅相關節稅之道如下：

■吳奎新

銀行因為貸款之債務人逾期未繳付本金、利息而處分債務人之擔保品，不動產經送到法院拍賣多次流標後，銀行自行評估此拍賣價格已十分低廉，若拍賣出去，不見得對銀行有利，為縮短法院拍賣時間，或係多次拍賣均流標，不能再為拍賣而必須返還債務人，乃由銀行自行承買或承受回來。銀行自行承買或承受回來之流標屋，經過簡單修繕、整理，並復水、復電後，再交由專業的不動產拍賣公司拍賣或銀行自行舉辦拍賣會，這種拍賣銀行名下之不動產，即俗稱的「銀拍屋」。

■李永然

我國《民法》第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」、《民法》第249條規定：「定金除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」所以，買受人已付定金，然因商議買賣契約，雙方未能合致時，非可歸責於買受人，買受人仍可要求出賣人返還；如買受人反悔不買，因可歸責於買受人，出賣人自可沒收買受人所交付的定金。

以拍賣抵押物裁定作為執行名義向法院聲請強制執行，如債權新台幣五十萬元，拍賣物新台幣四十二萬元，不足額新台幣八萬元和違約金新台幣三十萬元共新台幣三十八萬元，債權人是否得就債務人之其他財產繼續執行？

■李永然、陳宜鴻

■林永汀

按強制執行法第87條第1項規定：「投標人應以書件密封，投入執行法院所設之標匭。」又最高法院46年台抗字第101號判例：「執行法院就抵押物所為之拍賣，及投標人應此拍賣而為之投標，揆其性質原與買賣之法律性質無異，投標人應以書件密封投入執行法院所設之標匭，既為強制執行法第87條第1項所明定，則書件密封投入標匭既屬此項法律行為所應遵循之法定方式，違之者，依民法第73條前段之規定，其投標即非有效。」是以，投標競買法院拍賣的不動產，自應將投標書件密封，投入法院所設之標匭內，始合乎法定方式，否則無效（最高法院72年台抗字第337號判決參照）。

但法院執行拍賣不動產時，通常都有多筆不動產集中在同一日開標，或有數筆拍賣案件同時使用一個標匭者，或每一單筆使用一個標匭者（為杜止圍標者依標單多寡調整標價之機會，法院執行拍賣作業時，同時開標多件拍賣事件，並各件拍賣事件之標單投入同一標櫃，乃民國85年6月25日召開之「加強辦理便民、禮民及簡化工作檢討會」之結論）。但一般情形，是執行處之每股均使用同一標匭，以利執行拍賣人員開標作業。因此，如該股同一日內有數筆不動產執行拍賣，則該股所使用之標匭便有數筆不動產之投標書件，應投入該指定之標匭內。

■廖如陽

有所得就須課稅，並非要有扣免繳憑單的所得才須納稅，以利息所得而言，除了金融機構的利息所得有扣免繳憑單須據以報稅外，一般私人間金錢借貸的利息所得也應報稅。尤其是債務人有提供不動產做擔保，並至地政事務所辦理抵押權設定登記的抵押借款利息，更是疏漏不得。因為相關的抵押設定登記資料均會被通報予稅捐稽徵機關，作為課稅依據。

因此，對於「土地及建物抵押權設定契約」之填寫須格外慎重，倘若抵押設定原因僅係為擔保買賣順利進行，或係為擔保所簽發之票據到期兌現，實際並無借貸之實及收取利息者，應在抵押權設定契約書之「申請登記以外之約定事項」乙欄中予以載明，並於利息欄下註明「無」。另如確為固定金額以下隨時可借貸的貸款方式，則應在設定權利範圍欄內載明「最高本金限額新台幣○○○元」，如此一來，則除非稅捐稽徵機關蒐集有其他收取利息之資料或證據，自不會單依設定登記資料逕行核定利息所得。也就是說，納稅義務人設定抵押登記資料上若無利息約定，稽徵機關如欲核定抵押利息所得，須負舉證責任。

一、國雄、志明、春嬌、小華四人均是投資房地產的行家，近來因房地產景氣火紅，急於在台北市中心買土地，但土地市價不斐，所以想要集資來投資。最近四人相中南港經貿園區旁的一塊土地，最後以新台幣三億元成交，因大家怕登記為共有會增加將來處分的困難度，且彼此信任度不夠，也不願登記在其中一人名下，於是共同委託張英明律師為登記名義人，但約定張律師並無管理處分之權限，若四人要出租、設定抵押權、出賣或為其他管理處分時，張律師應無條件配合，嗣後所買受之土地也登記在張律師名下。請問上述四人與張律師間之約定是否為信託法上之信託契約？

二、假設上述國雄等四人，在民國78年間看中台北縣土城市一塊農地想要買來興建廠房，但他們都無自耕農身分，因此找到具有自耕農身分的國華來買受，並與國華約定其並無管理處分的權限，待將來四人中有人取得自耕農身分、土地法修正或改為非農地後，則國華應依其四人之指示移轉農地所有權，並以書面訂立「不動產信託契約書」，請問此「不動產信託契約書」之法律性質為何？

■呂錦峰

秋君在仲介公司遊說下，乃委託該公司以接近底價之價格順利標得一幢豪宅。標到房屋後，秋君偕同仲介公司職員與原屋主談判，可否由秋君付個十萬元搬遷費，請屋主儘速搬離，惟屋主表示房子鑑價時沒有把裝潢費用算進去，要求秋君付四百萬元，否則揚言加以毀損。秋君不同意，並於取得權利移轉證書後立即向法院聲請點交。豈知此舉激怒屋主，乃於法院發函點交日期前搬離，惟臨走前將所有裝潢大肆破壞，甚至將屋內水電管道、設施以水泥灌充致無法使用。秋君初步估算，可能需花費數百萬元才能將房子恢復原貌，實在心有未甘，乃向法院表示房屋於點交前已不堪使用，她要撤銷拍賣──房子不買了！

究竟法院拍賣時未將裝潢估算進去，屋主可否撤銷買賣，請求返還價金？

根據6月18日聯合報記者孫中英報導：「聯徵中心大數據平台、不動產授信資料庫，即日起(18日)上線。聯徵中心分析發現，全台灣房貸借款平均餘額約在450到500萬元之間，男性收入多半比女性高，因此，男性貸款人房貸訂約金額、授信餘額還有房屋鑑估值金額，都比女性大，且借款利率，也是男性比女性稍低。」

同樣是房貸，有人可以貸得多，有人貸得少，不動產抵押借款訣竅，你知道嗎？

■羅美棋

本票（Promissory Note）是發票人簽發一定之金額，在指定之到期日，由「自己」付款之票據。

如果就票據付款人來區別，匯票是委託他人付款，本票由發票人自己付款，支票則是委託金融業者付款。

■李永然

股票合法持有人應妥善保管股票，若不慎遺失，該如何處理？茲提供數點供讀者參考。

一、填具「股票掛失申請書」

■廖如陽

一、依信託本旨所為之形式移轉不課稅。

二、因信託所產生之利益，以實際享有利益之實質所得者為課稅對象。

■吳奎新

拍定人在標得不動產後，往往希望儘速取得不動產，以便進住使用、收益或為處分，但債務人在拍賣房屋得標前後，有時基於報復心態，故意用遺留物來困擾得標人（如台北地方法院曾處理一件家中堆放屍體及棺木的案子，致點交程序拖延好幾年），有些則可能因債務人「跑路」、失蹤或不知已進入點交程序等而未能及時取走……，這些動產及其處理事宜，確實會成為拍定人莫大的困擾。

如果屋內所遺留的並非一般的動產，而是祖先牌位、佛像、法器，甚至是人（如植物人或故意留下殘疾之人士）或動產，則又應該如何呢？

據2015年3月5日工商時報記者許庭瑜報導：「臺灣期貨交易所為擴大期貨市場動能，今年1月起推出多項獎勵活動，第一季總獎金5,000萬元，標的包含期交所所有上市期貨及選擇權商品；獎勵對象為期貨經紀商、期貨交易輔助人（IB）、期貨自營商及國內外法人機構。」

看到這則新聞時，小編其實有點頭昏眼花，實在沒看懂多少，好不容易終於看到一知半解的字眼──選擇權商品，咱們一起來了解啥是選擇權！

■林進富