「租賃住宅包租業」出租住宅房屋,如何訂立租約?

文◎李永然律師

一、租賃住宅包租業受法律規範

  我國立法院通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,總統於民國106年12月27日公布,並自民國107年6月27日起施行。該條例也規範「租賃住宅包租業」。
所謂「租賃住宅包租業」乃指承租「租賃住宅」(註1)並「轉租」(註2),及經營該租賃住宅管理業務的公司(《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條第5款)。

  「租賃住宅包租」的業者必須向主管機關申請「許可」,完成公司登記,並須繳存「營業保證金」,加入「同業公會」(《租賃住宅市場發展及管理條例》第19條第1項)。「租賃住宅包租業者」如出租住宅房屋予承租人,訂立「租賃契約」,法律如何規範?

二、租賃住宅包租業者的租賃契約具消費關係

  首先必須說明「租賃住宅包租業者」是屬於「企業經營者」,其與承租住宅的承租人間具有「消費關係」。所謂「消費關係」依《消費者保護法》第2條第3款,乃指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生的法律關係。

  《租賃住宅市場發展及管理條例》為了保護住宅租賃的承租人特於該條例第5條第1項規定:租賃契約具「消費關係」者,適用《消費者保護法》相關規定;非具「消費關係」者,其約定及不得約定事項,由「中央主管機關」定之。同條第2項規定:前項應約定事項,其內容得包括:1、契約的重要權利義務事項;2、違反契約的法律效果;3、契約的終止權及其法律效果;4、其他與契約履行有關的重要事項。至於「不得約定事項」,於該條例第5條第3項規定,包括:1、限制或免除租賃當事人的一方義務或責任;2、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利,及加重義務或責任;3、其他顯失公平事項。

  因為「租賃住宅包租業者」透過轉租方式,將住宅出租予承租人屬於「消費關係」,所以內政部於民國108年2月23日發布《住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項》,並自民國108年6月1日起生效。此一公告是依據《消費者保護法》第17條(註3)及《住宅租賃市場發展及管理條例》第32條第3項規定(註4)。

三、「住宅轉租定型化契約」的應記載事項及不得記載事項

  其次依前述公告已自民國108年6月1日起施行,日後「轉租」的住宅租賃契約應注意相關事項記載,謹分述如下:

  (一)、應記載事項包括:
  1、契約審閱期;
  2、租賃標的、租賃期間、租金約定及支付;
  3、押金約定及返還,租賃期間相關費用的支付、稅費負擔的約定;
  4、使用租賃住宅的限制,修繕、室內裝修、包租業的義務及責任、承租人的義務及責任;
  5、租賃住宅部份滅失,提前終止租約的約定,租賃住宅的返還,租賃住宅所有權的讓與;
  6、包租業提前終止租約、承租人提前終止租約、提前終止包租契約的處理;
  7、遺留物的處理;
  8、履行本契約的通知、其他約定、契約及其相關附件效力、當事人及相關人員基本資料。

  (二)不得記載事項:
  1、不得約定拋棄「審閱期間」;
  2、不得約定廣告僅供參考;
  3、不得約定承租人不得申報租賃費用支出;
  4、不得約定承租人不得遷入戶籍;
  5、不得約定應由包租業或租賃住宅所有權人負擔的稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由「承租人」負擔;
  6、不得約定免除或限制《民法》上「包租業者」故意不告知的瑕疵擔保責任;
  7、不得約定承租人須繳「契約書」;
  8、不得約定本契約的通知,僅以「電話」方式為之;
  9、不得約定違反強制或禁止規定;

四、租賃住宅包租業者不遵守前述規定的法律後果

  再者,既然「住宅轉租定型化契約」已自民國108年6月1日起正式生效「應記載事項及不得記載事項」,業者自應加以遵守,如有違反,經「主管機關」令其限期改正而屆期不改正者,將受新台幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰的處罰(《消費者保護法》第56之1條);又如果經再次令限期改正而屆期不改正者時,將受新台幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰的處罰。

  綜上所述,「住宅租賃」的承租人今後承租權益將更有保障;但應注意法律的相關規定,才能「知法用法並保權益」。

註1、租賃住宅乃指以出租供居住使用的建築物。
註2、「轉租」乃指承租租賃住宅,以其全部或一部租與他人居住使用,他人支付租金的租賃行為。
註3、《消費者保護法》第17條第1項規定:中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約的公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項報請行政院核定後公告之。
註4、轉租契約書之「定型化契約」應計載及不得記載事項,由中央主管機關定之。

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