個人地主被認定屬「營利事業」者,應採設籍課稅或成立公司經營?

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■鄭惠秋

一、設籍課稅:

1.個人地主參與建屋出售經認屬營利事業者,如採設籍課稅方式辦理營業登記繳稅,在不同經營態樣下之新制稅負總計為49.675%

2.如建屋出售者在工地並無銷售行為,可以其實際銷售之地址辦理營業登記;如其工地即為營業場所,則以該地房屋拆除前之地址或申請臨時門牌為營業地址,必要時由稽徵機關予以設籍課稅(財政部81131日台財稅第811657956號函適用疑義之處理意見)。

3.個人已自動辦理營業登記者,於辦理營業登記前,因興建工程需用材料或勞務之支出所取得之進項憑證雖已逾申報扣抵期限,或所載不符營業稅法第33條之規定,如經查明確屬各該建屋工程所需之支出,其進項稅額得專案覈實,准予扣抵(財政部801223日台財稅第801266215號函)。但如有短報或漏報銷售額情事,於經查獲後始提出合法進項稅額憑證者,稽徵機關於計算其漏稅額時,不宜准其扣抵銷項稅額(財政部891019日台財稅字第890457254號函釋;並經98522日大法官會議第660號解釋,與憲法第19條之租稅法律主義尚無牴觸)。

4.其出售房地之稅負與建設公司盈餘分配完竣之總稅負約當,差別在於:

(1)因其經營主體非為公司組織,無前十年虧損扣除及盈餘保留不分配等優惠適用,結案次年度之531日前即須繳清49.675%稅負,最不利。

(2)因個人建屋出售或分屋地主出售分得房地個案通常營業規模較小,相關行政管理費用亦精簡,個案稅後盈餘較低,故上述稅負不利之影響應較小。而採獨資或合夥組織辦理商業登記或設籍課稅方式之另一好處,即個案完工交屋申報繳稅並獲核定後,即可辦理註銷登記,省卻日後再接受查核之困擾,並免辦理繁瑣之公司法人清算程序。

二、成立公司經營:

1.經營主體為公司組織者,建屋出售並盈餘全數分配後之新制稅負總計為49.675%51.9575%,看似較高,但因①可適用前十年虧損扣除優惠,稅基較低,及②繳交營利事業所得稅(17%+10%)後之盈餘保留不分配稅負僅25.3%,自較有利。故新制後,建屋出售之經營主體(包括地主及建主)均以公司組織為優。

2.非家族(或結案後會結清盈餘)公司之股東結構,可儘早規劃調整為以法人股東為主:

(1)結案後盈餘可全數分配,藉免建設公司盈餘不分配加徵10%營利事業所得稅之減半扣抵損失。

(2)至獲配盈餘之法人股東,是否保留盈餘不分配以資節稅,則由各法人股東成員自行決策,以利運作。

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