簽訂要約書或不動產買賣意願書有什麼差別？
■連世昌
行政院公平會早在民國90年5月間明令房屋仲介業者如向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」，以及斡旋金契約與內政部版要約書之區別及其替代關係，將有足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為之虞（公平交易法第24條）。
所以，房屋仲介業者應以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利，且該份書面之內容應扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者的告知義務（書面告知之文字範例詳參附錄5）。
其次，購屋人在約定的要約期限內，仍然可以書面隨時撤回要約。但是如果賣方的承諾（回簽）已經到達購屋人，那麼就不能撤回要約。也就是說，縱使賣方已經簽認，但還沒送回購屋人手上，對購屋人仍不生拘束力。
此外，購屋人如果選擇簽訂「要約書」，即不須支付仲介業者斡旋金，在要約條件未經賣方承諾之前，亦無須支付任何款項。
要約經賣方承諾之後，購屋人應依約定與賣方就買賣契約細節進行協商，如果不履行簽立買賣契約的義務，就必須依據要約書的約定內容，支付賣方損害賠償金。
在通常情況下，房仲業者為了案件能順利成交，且對賣方展現購屋誠意，會跟購屋人簽訂斡旋金契約，向購屋人收取斡旋金（通常是按委託銷售價格的2～5%，空間很大），將來斡旋出價成功後，這筆斡旋金就會轉成定金或簽約款，購屋人如果反悔不買，這筆款項就會被屋主沒收作為違約金。
最後，買受人還要注意房仲業者對於上述內政部版「要約書」，通常會自行修改某些條款，例如違約方必須按房地成交總價的○%計算違約金作為賠償，甚至違約方仍須支付仲介費等等。因此，有意願出價的人縱使欲簽訂「要約書」，也要在簽約之前，詳問房仲業者該要約書的條款內容及將來的違約責任。
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熱情不輟的房地產買賣市場，在景氣漸次復甦之後，買、賣、仲介三方更加絡繹於途。但無論根據消基會歷年來或內政部2009年消費糾紛之統計，購屋糾紛始終名列前茅，居高不下，其中有關「仲介房地」問題的買賣糾紛更近六成。
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