nv009-018   

秋君在仲介公司遊說下,乃委託該公司以接近底價之價格順利標得一幢豪宅。標到房屋後,秋君偕同仲介公司職員與原屋主談判,可否由秋君付個十萬元搬遷費,請屋主儘速搬離,惟屋主表示房子鑑價時沒有把裝潢費用算進去,要求秋君付四百萬元,否則揚言加以毀損。秋君不同意,並於取得權利移轉證書後立即向法院聲請點交。豈知此舉激怒屋主,乃於法院發函點交日期前搬離,惟臨走前將所有裝潢大肆破壞,甚至將屋內水電管道、設施以水泥灌充致無法使用。秋君初步估算,可能需花費數百萬元才能將房子恢復原貌,實在心有未甘,乃向法院表示房屋於點交前已不堪使用,她要撤銷拍賣──房子不買了!

究竟法院拍賣時未將裝潢估算進去,屋主可否撤銷買賣,請求返還價金?

吳奎新

裝潢花費高,但折舊率也高,如鑑價時未估算進去,有時屋主難免心有未甘而向拍定人索取裝潢費,一旦無法達成協議,即就屋內裝潢加以破壞、毀損;甚者,亦常有原屋主在遷離前將屋內結構體破壞,水管、馬桶或其他電線亦全部加以毀損,以致拍賣標的物不堪使用,此時拍定人可否要求撤銷拍賣,放棄所買得之不動產,並請執行法院返還已繳之價金?

要了解此一情形,就必須從買賣關係的危險負擔談起。依民法第373條規定,買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人負擔,但契約另有訂立者,不在此限。由此規定可知,除契約另有特別約定外,利益承受及危險負擔均自「交付」時起,由買受人承受。在動產部分,買賣所有權之移轉,以其「交付」為移轉方式,因此標的物交付後,危險即應由買受人負擔,此並無爭議;但在不動產方面,則因不動產所有權之移轉以「登記」為生效要件,因此可能發生先行交付不動產予買受人,嗣後再為登記移轉,亦有可能已登記完成所有權移轉,而不動產仍未交付之情形,則應以何為準?依最高法院47年度台上字第1655號判例:「民法第373條所謂之危險負擔,除契約另有訂定外,概自標的物交付時起移轉於買受人,至買受人已否取得物之所有權,在所不問。」但亦有不同意見者,其認為「利之所在,損之所歸」,買受人既享受所有權之利益,則須負擔其危險。惟實務上既已有統一之見解,則應認為不動產之危險負擔仍以「交付」為準。

在一般買賣關係上,有關危險負擔之解釋固已無疑義,惟在強制執行程序中拍賣不動產,其危險負擔是否與一般買賣相同呢?我國強制執行法對此未設任何規定,實一大憾事。蓋法院拍賣之不動產,有公權力介入的實質意義,且有許多不點交之案例,如買受之法拍屋仍以「交付」為危險負擔之判斷時點,則可能拍定人一直享受移轉所有權後之利益,但因未點交而不負危險之承擔,一旦發生所有權滅失之情形,仍可以標的物滅失而解除買賣契約,此顯不公平,因此一般學者均主張除非拍賣公告上另有規定,否則法院拍賣不動產之危險負擔,應解為自拍定人取得權利移轉證書之日起,由買受人負擔。是而我們可以解釋,如果承購的法拍屋是在取得權利移轉證書之前已發生房屋毀損,致令不堪使用,自應准許拍定人撤銷拍賣程序,取回已繳價金,如是在取得權利移轉證書之後,則不得再聲請撤銷拍賣。

實務上對於得否撤銷拍賣程序,依院字第2776號解釋,已依強制執行法第98條第1項之規定領取權利移轉證書,拍定人自該日起,取得不動產所有權,拍賣程序終結,既拍賣程序終結,則自不許拍定人或其他利害關係人再為聲明異議或聲請撤銷拍賣。是從此觀點而言,亦可解釋於法院拍賣之危險負擔應以「領得權利移轉證書」時為分界點,惟筆者仍認為杜爭議,亦可修正強制執行法第98條,將法拍之危險負擔明文化,始為正途。

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