買到的房子有坪數短少、天花板漏水等瑕疵,買受人如何發函向出賣人主張權利?

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林國泰

 

★案例

王甲將其所有之房屋出賣予李乙,李乙事後發現該房屋權狀上所載之面積比契約所約定之面積短少,且交屋後亦發現房子的天花板有漏水現象,牆壁亦有多處裂痕,李乙應如何發函向王甲主張權利?

 

民法第354條第1項前段規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三 七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」就房屋買賣而言,買主所買到的房屋有漏水、牆壁嚴重裂痕等,自屬重要瑕疵,此時依民法第359條規定,買主可得行使之權利有二:一為解除契約,取回已支付之價金;一為請求減少價金。不過,依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。一般而言,除非房屋漏水或牆壁裂痕情況十分嚴重,修復需費過鉅,法院才會認為買主得解除契約,否則買主只能請求賣主減少價金而已。因此,當買主發現所買受的房屋有嚴重瑕疵時,即應發函給賣主請求其改善,這樣才能保障自身的權益。

 

範例

 

一、寄件人 姓名:李乙

      詳細地址:○○市○○路○○號

二、收件人 姓名:王甲

      詳細地址:○○市○○路○○號

 

敬啟者:

 

緣本人與台端於民國(以下同)○○年○月○日就台端所有坐落於○○市○○區○○段○○小段○○地號土地暨其上門牌號碼○○市○○路○○號之建物簽訂不 產買賣契約書。依上揭不 產買賣契約書之約定,本人所買受建物之房屋面積應為71.72坪,然查該房屋之權狀上所載面積僅有68.07,計短少3.65坪。又查該房屋之天花板有漏水現象,牆壁亦有多處裂痕,足見台端並未依債之本旨提出給付,依法應負債務不履行損害賠償責任。為維護貴我雙方多年來之情誼並保障本人權益,特發函通知台端能本諸誠信,於函到七日內速與本人洽商解決事宜為荷,希勿自誤。

 

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