在大陸購房，應注意「一屋兩賣」的法律效力 @ 永然文化

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■李永然⋯⋯

台商在中國大陸買賣二手房，也會遇上糾紛，其中一類糾紛為「一屋兩賣」。所謂「一屋兩賣」，是房產所有權人將其房產先後出賣給不同的兩位買受人，且均已訂立房屋買賣合同。在此情形下，究竟哪位買受人可以獲得法律的保障？

一、已依法登記者，受法律保護

有一案例，葛甲於2008年7月與楊乙商定以人民幣一百零五萬元的價款，向楊乙購買一住房，並訂立書面合同；同年10月楊乙將該房屋交付葛甲使用，但未完成房屋所有權過戶手續。嗣後楊乙、葛甲發生糾紛，楊乙又於2009年8月將該房屋出售給趙丙，並到房管部門辦理過戶登記手續（註1）。趙丙隨後以所有權人的地位要求占用人葛甲騰空遷讓，法院判決趙丙勝訴，葛甲敗訴，葛甲必須騰空遷讓。

本案例中，葛甲雖簽訂買賣合同在先，但遲未辦理所有權過戶登記手續。大陸《物權法》第9條第1款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依前述規定，中國大陸係採「不動產歸屬登記生效原則」，房屋登記在誰的名下，即具有「社會的公示性」（註2）。

二、第一買受人該怎麼辦？

在前述案例中，葛甲為第一買受人，已與出賣人訂立買賣合同，只是遲未辦理所有權過戶登記；但因可歸責於出賣人楊乙，導致買賣合同目的不能實現，葛甲可向楊乙請求解除買賣合同，要求楊乙退還葛甲已付的購房款及利息，並賠償損失（註3）。

三、結語

台商在中國大陸購買房產，除了記得訂立買賣合同外，還要辦理所有權過戶登記手續，取得「所有權證」，才能十足受到法律的保障。

註1：張仁藏編著：二手房買賣法律實務操作指南，頁168～169，2012年1月第一版第一刷，中國法制出版社出版。
註2：張仁藏編著：前揭書，頁170。
註3：蘭花主編：房地產案例，頁288，2004年7月第一版第一刷，山西教育出版社出版發行。
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