永然文化

■李永然、陳曉祺

分配方式係規定於《都市更新條例》第31條，主要為「分配建物」或「現金補償」兩種。權利變換後之土地及建築物扣除折價抵付之共同負擔後，其餘土地及建  築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。現金補償於發放或提存後，由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理所有權移轉登記。此處所稱之「最小分配面積單元」，並非更新後建物中最小的坪數，而是由各地方主管機關所訂的標準。目前以台北市、新北市來說，是以內政部所訂《國民住宅社區規劃及住宅設計規則》中丁種住宅最小面積為標準，為四十六平方公尺，約十四坪。

依上述規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納「差額價金」；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給「差額價金」。應繳納之差額價金經各級主管機關核定後限期繳納；而補償之現金及應發給之差額價金，經各級主管機關核定後，應定期通知應受補償人領取，逾期不領取者，依法提存之。應繳納差額價金而未繳納者，其獲配之土地及建築物不得移轉或設定負擔；違反者，其移轉或設定負擔無效。但因繼承而辦理移轉者，不在此限。

茲舉例說明之：

假設整個都市更新案的主體只有三個人，甲出了新台幣五百萬元的興建資金，乙提供了一筆價值新台幣三百萬元的土地，丙提供了一筆價值新台幣二百萬元的土地，那麼他們三人將來就是以5:3:2的比例來分配蓋好的新房子。也就是說，假設蓋好的新房子扣除共同負擔的總價值為新台幣二千萬元，則甲可以分得價值一千萬元的房子，乙可以分得價值六百萬元的房子，丙可以分得四百萬元的房子。整個權利變換的精神採「等比交換」。進行權利變換的主體，當然就是土地所有權人；而權利變換關係人，則只有合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五租約的承租人而已，其他像是一般承租人、地役權人、抵押權人、典權等，都不是「權利變換關係人」，也就不能列入分配的名單中。

權利變換既然是以投入的權利價值作為分配比例的基準，則權利價值要如何估算，就是一個重點。各家估價難免會有落差，為了讓估價結果儘量達到公平、客觀，所以《都市更新權利變換實施辦法》裡規定，以權利變換方式實施都市更新時，實施者必須委託三家以上專業估價師查估，才能評定權利價值。以權利變換方式進行都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，因為攸關範圍內所有權利人之權益，所以也必須依《都市更新條例》第19條規定之程序辦理公聽會、公開展覽等，提供大家表示意見的機會，再由主管機關審議核定並發布實施。必要時，權利變換計畫之擬定報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。

------------------------------

《投入都更，你準備好了嗎？》從法律實務切入，自制度面，到自辦都市更新的方式、實施流程、注意事項、選屋分配、疑難解決……等問題，帶領您循序漸進，步上都更的「雙贏」之路！

http://book.law119.com.tw/view.asp?idno=1421&kgroup=法律圖書