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2014縣市長選舉，都市更新成了大熱門，原本停頓的都更似乎又熱門了起來，其實要都更，就要市地重劃，所以要了解都更，就要先看看市地重劃！

■莊仲甫

　　都市計畫之實施係多面向的，它可包括土地使用分區管制、新市區之開發建設、舊市區之更新、公共設施用地之取得與興建等，其中後三者與市地重劃有緊密之關係。就新市區開發建設而言，其最基本之工作即是將都市基礎設施予以闢建，而市地重劃內容之一即是開闢區內公共設施，故透過市地重劃之實施，應可達到開發新市區或新社區之效果。而事實上，台灣地區已辦竣之市地重劃區，其實施之原因絕大部分也是為此目的。故平均地權條例第56條第1項第1款及第3款、都市計畫法第58條均規定得以市地重劃實施新市區或新社區之開發建設。

　　在公共設施用地取得方面，依都市計畫法第48條之規定，市地重劃係公共設施保留地取得方式之一，蓋市地重劃區內列為重劃共同負擔之公共設施用地，於重劃後均登記為直轄市或縣（市）有，故實施市地重劃自能達到取得都市計畫公共設施用地之目的。

　　而在舊市區更新方面，都市更新條例第25條規定，都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，由主管機關或其他機關辦理者，得以市地重劃方式實施之，故在舊市區實施市地重劃，即能達到都市更新之目的。

　　而都市計畫書也常有開發方式之規定，如指定以市地重劃方式辦理開發者，當然需實施市地重劃以實現都市計畫。另有指定為整體開發地區者，通常都以市地重劃或區段徵收方式辦理開發。由此可知，市地重劃確為執行都市計畫常見之地政手段。

　　附帶一提者，都市計畫書載明以市地重劃開發者，於市地重劃完成前不得核發建築執照之規定，是否適法？實務上係認為此種對人民權益上之限制，並非以法律定之，難謂適法，並不具限制建築之效力（註9），亦即此項規定有違法律保留原則。且大法官會議亦認為此種規定已逾越都市計畫法第15條第1項第10款規定（即其他應加表明之事項）範圍，另作同法第17條第2項但書規定所無之限制（即未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。但主要計畫發布已逾2年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照），與憲法保障人民財產權之意旨不符，應不適用。

　　因此，整體開發地區縱尚未完成市地重劃或整體開發，但依都市計畫法之規定得予建築時，土地所有權人如申請建築，主管機關無法不予核准。但如尚未完成市地重劃或整體開發即准予建築，恐有失整體開發之精神，亦可能使整體開發或市地重劃無從實現或執行。由於整體開發所表現的意義在於公平，其目的在糅合建築用地與公共設施用地之間權益之差距，以避免都市計畫規劃後所衍生二者之間價值懸殊之問題，同時，整體開發亦可避免零星建築所造成之凌亂發展，對促進土地利用、齊一公共設施開發速度、維持一地區景觀和諧，均具有正面之意義。因此，整體開發或類似「應於重劃完成後再行核發建築執照」之規定，均值得贊同，惟應於都市計畫法加以明定，以符合法律保留原則，並達憲法保障人民財產權之意旨。此外，整體開發之意義及具體做法，現行法律均未明文規定，亦屬闕漏，亦宜於都市計畫法做明確之規定，以使整體開發能有明確之法律依據，執行上亦有所遵循。

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