民眾可運用「預告登記」,保障權益!

文◎李永然律師

一、贈與不動產給子女,可以搭配「預告登記」的運用

  近來常有些當事人來事務所諮詢法律問題,表示想把自己名下不動產贈與給子女,但又擔心受贈不動產之後的子女不孝,不知該如何是好?筆者對該當事人提到可以搭配「預告登記」的運用,筆者擬藉本文就此予以介紹。

  首先談到何謂「預告登記」?其乃指預為保全對於他人的「土地」或「建物」權利的移轉,消滅或其次序變更為標的之請求權而為之登記。其目的乃在阻止登記名義人,對其「土地」或「建物」權利有妨礙保全請求權所為的處分;故依法「預告登記」在未塗銷前,登記名義人就其土地或建物所為的處分,有妨礙該項保全請求權者「無效」(註)。

二、《土地法》及《土地登記規則》對「預告登記」的規定

  其次,民眾應瞭解「預告登記」屬於「限制登記」的一種;所謂「限制登記」是限制登記名義人處分其土地權利所為的登記,辦理登記時,必須有「登記名義人同意書」(《土地登記規則》第136條、第137條)。

  針對「預告登記」,《土地法》第79條之1第一項也明文規定:聲請保全下列請求權的預告登記,應由請求權人檢附「登記名義人的同意書」為之:

  1、關於土地權利移轉或使其消滅的請求權;
  2、土地權利內容或次序變更的請求權;
  3、附「條件」或「期限」的請求權。

三、父母贈與不給子女,運用「預告登記」的舉例

  瞭解不動產預告登記的意義,目的及法律依據後,接著就舉一實例,俾明「預告登記」的實際運用。

  假設李甲、王乙結婚,共有生育有一兒子李A。李甲名下有一房子,且該房子目前仍由李甲、王乙二人共同居住使用中;李甲打算把該房子以「贈與」方式給予其子李A,而李甲、王乙擔心房子贈與給兒子李A,萬一李A不孝,把他們二位老人家趕出房子,或逕自把房子出售予第三人,則他們二人恐將落得「沒有住所」的窘境,不知在法律上有何良策可以保障自己的「居住權」?

  其實李甲在此時可以於「不動產贈與行為」中,附帶條件必須容許李甲、王乙二人在該房子居住到終老為止。另外還可以運用「預告登記」,限制該房子在李甲、王乙二人未死亡之前,不得出售,這樣就可以讓兩位老人家在該房子內住到終老為止,而不必擔心淪落街頭。

註、李永然、林永汀合著:土地法實用(總論.地籍.地用),頁172,民國108年3月初版,永然文化出版股份有限公司出版。

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土地法實用★地稅.徵收.地政士執業

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出版日期:2019/05初版
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