將不動產借用他人名義登記者,要小心保障權益!

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李永然律師

一、國人有時須借用他人名義登記不動產:

我國對於不動產實施「登記」制度,不論「土地」、「房屋」皆如此;實務上常有人將自己購買的不動產借用他人名義登記,此時「借名人」與「出名人」間成立「借名契約」。例如:甲出資購地,借用乙的名義登記,甲為「借名人」,乙則為「出名人」;甲、乙二人間成立「借名契約」。

實務上有些「借名人」找到的「出名人」,事後利益熏心,竟背著借名人用一些不法的方法,將不動產擅自移轉於第三人,致損及借名人的財產權益;最高法院曾於民國106年第三次民事庭會議做出決議,採取「有權處分說」,對於借名人相當不利,故今後借用他人名義登記不動產,務必小心保障自身權益,筆者願藉本文予以剖析。

二、最高法院民國106年第三次民事庭會議決議:

首先先談一下「最高法院106年第三次民事庭會議決議」,該決議針對法律問題,即「借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名關係,乙未經甲同意,將該不動產所有權移轉登記予第三人丙,其處分行為效力如何?」,進行決議,共計三說:甲說「有權處分說」、乙說(原則上有權處分,例外於第三人惡意時無權處分)及丙說(無權處分說),決議採甲說(有權處分),該說認為:

「不動產借名登記契約」為借名人與出名人間之「債權契約」,出名人依其與借名人間借名登記契約之約定,通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利,然僅為出名人與借名人間之「內部約定」,其效力不及於「第三人」。出名人既登記為該不動產之所有權人,其將該不動產處分移轉登記予第三人,自屬「有權處分」(註1)。

茲舉一最高法院昔日之判決,採「有權處分說」,如最高法院103年度台上字第1518號判決,其判示:「…查不動產借名契約為借名人與出名人間之債權契約,出名人依其與借名人間借名登記契約之約定,通常因無管理、使用、收益、處分借名財產之權利,然此借為出名人與借名人間之內部約定,其效力及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人,其將該不動產處分移轉予第三人,自屬有權處分,無無權處分可言,…」。

三、借名人如何自保?

最高法院106年第三次民事庭總會既已做出「有權處分說」的決議,借名人自應更小心,俾求自保,建議:

1.自行保管所有權狀:但遇上狡猾的出名人去申報遺失補發,仍可能不保!

2.設定不動產抵押權:就該借名登記的不動產,找專家設計「不動產抵押登記」!

3.辦理「預告登記」:「預告登記」屬於「限制登記」的一種;預告登記是「請求權人」預為保全對「登記名義人」有關土地權利移轉或使其消滅、內容或次序變更、附條件或期限之請求權,所為之登記(註2)。「借名人」可擔任「請求權人」與「借名人」即登記名義人間約定,辦理「預告登記」,俾求保障。

 

1、陳明燦撰「我國不動產借名登記後處分之效力問題分析」乙文,載台灣法學第349期,頁232018814日出刊。

2、許文昌著:土地登記基礎,頁14120159月初版第1刷,元照出版有限公司出版。

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