買賣房屋時,如何面對與房仲公司間的糾紛?

文◎李永然律師

一、買賣房屋透過房仲公司,有時會與房仲公司發生糾紛

  國人買賣房屋透過房屋仲介公司者有逐漸增多的趨勢,有時出賣人售屋透過房屋仲介公司,而買受人也有透過房屋仲介公司代為覓尋房屋。

  過去因為透過房屋仲介進行房屋買賣而發生糾紛時有所聞,其糾紛類型如:斡旋金、仲介報酬、廣告不實、買賣標的物有「瑕疵」(包括物的瑕疵、權利瑕疵)、不動產現況說明書的填載…等等,倘發生糾紛,於無法協商解決時,有些還告上法院打民事訴訟,有些告到行政院公平交易委員會,甚至還到檢察署、法院打刑事官司。

  對於這類糾紛如何解決?應注意那些法律闆題?筆者願籍本文予以剖析。

二、處理與房屋仲介公司的問題可運用的法律規定

  首先應先釐清購屋或售屋者與房屋仲介公司間的法律關係,可運用的法律有那些?

  仲介的前身是房屋掮客,民間稱「牽猴仔」,後來有了《不動產經紀業管理條例》,將房仲業者列入「不動產經紀業」,依該條例第2條規定:「經紀業之管理,依本條例之規定;本條例未規定者,適用其他有關法律的規定,該條例共有40條條文,分六章,其中第四章(第18條~第27條)尤其重要。購屋者或售屋者可以運用,進而主張權利。

  又房屋仲介因具有《民法》「居間契約」的性質,所以也可以適用《民法》的規定,因此除前述《不動產經紀業管理條例》是《民法》的特別法,適用「特別法優於普通法」的原則,在該條例未規定者,也可以適用《民法》「居間契約」(第565條~第575條)的規定(註1)。

  再者,房仲與當事人間的契約帶有「混合契約」的性質,而其又屬於「關於給付勞務的契約」,所以實務上法院也有依《民法》第529條規定,而適用關於「委任」的規定,所以,這些法律都是購屋、售屋當事人可以運用的法律規定。

三、仲介人員負有據實報告義務及調查義務

  其次,購屋或售屋者針對房仲時,常會運用到的是仲介人員負有據實報告義務及調查義務的問題。《民法》第567條規定:「I、居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。對於顯無履約能力之人,或知其無訂立該約能力之人,不得為其仲介。II、以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務」。房仲業當然是營業行為,基於專業性、利益性與職務性,自應善盡善良管理人之注意程度為積極調查的義務(最高法院84年度台上字第1064號判決)(註2);《不動產經紀業管理條例》第24條更有要求經紀人提供及說明「不動產說明書」的義務。

四、仲介人員的廣告與銷售內容必須符合事實

  再者,仲介人員的仲介活動常有賴於「廣告」或其他銷售行為,《不動產經紀業管理條例》第21條也規定其內容,應與「事實」相符;如果有不符者,還應負損害賠償責任;判斷內容是否與事實相符,應以「社會通念」及使用廣告時的「客觀狀況」予以判斷(註3)。過去有些糾紛就是因廣告內容與事實不符而引起,因而房仲公司在這方面應注意控管,而購屋者或售屋者如有因廣告內容與事實不符而受有損害時,自可依前述規定依法請求。

五、有些情形會使仲介報酬請求權喪失或要求酌減報酬

  又仲介人員或其仲介公司努力仲介,目的就是為獲取報酬請求權,而交易當事人遇到不誠信的仲介則不太甘願給付報酬,以下有兩種情形應注意:

  1、報酬請求權的喪失:如果居間人違反其對於委託人的義務,而為利於委託人之相對人的行為,或違反「誠實及信用方法」由相對人收受利益,則其報酬請求權喪失(《民法》第571條),即不得向委託人請求報酬。

  2、報酬請求權的酌減:如果約定的報酬,較居間人所任勞務的價值,為數過鉅失其公平者,法院得因「報酬給付義務人」的請求而酌減(《民法》第572條前段)。

六、結語

  由上述說明,房屋仲介公司及其仲介人員於受託出售或購買不動產,一定要努力盡調查及說明之責,且應對委託人忠誠,切勿隱瞞,且運用廣告或銷售,都應本於「事實」,為買賣雙方提供專業服務,方能獲得信任並取得報酬;而交易當事人也應運用相關法律規定與仲介公司打交道,俾保自身權益。

註1、林誠二著:民法債編各論(中),頁285,2003年3月出版,瑞與圖書股份有限公司出版。
註2、向思明撰:「專業不動產仲介人之契約責任圖像-聚焦於司法實務之判決」乙文,載物權與民事法新思維,頁427~428,2014年1月初版第1刷,元照出版有限公司。
註3、何彥陞著:不動產交易與經紀業管理法,頁387~388,2017年10月初版第1刷,元照出版有限公司總經銷。

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