出租人可以要求承租人不准報稅、不准戶籍遷入嗎?
 
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■吳任偉律師
 
案例
 
琪琪透過租賃住宅服務業者「包滿意公司」,以每個月租金新台幣一萬二千元向老王承租套房一間,押金二個月,租期一年。完成簽約後,琪琪才發現,「租賃契約」第6條竟然約定:「(一)承租人不得向國稅局申報本租賃之費用支出;承租人如有違反,出租人得向承租人請求其申報租賃費用總額五倍的違約金,並得終止租約。(二)承租人不得將其戶籍遷入本租賃標的;承租人如有違反,出租人得隨時終止本租約。」
請問:上開「租賃契約」第6條第2項約定,有沒有違反法律規定?琪琪如果反悔,在法律上應如何主張權利?
 
解析
 
一、基於契約自由原則,當事人間的契約內容,本應由當事人自由決定。但為避免經濟強者壟斷市場,以及保護經濟上弱者,契約自由之限制已成為時代潮流(註)。
 
而有關「住宅租賃」契約如具有消費關係者,原則上仍適用《消費者保護法》及其相關規定;如不具有消費關係者,則依《租賃住宅市場發展及管理條例》(以下簡稱本條例)第5條第1項規定辦理:「租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之。」
 
為此,內政部於107年4月16日以內授中辦地字第1071302752號函,依《行政程序法》第154條第1項規定,擬具非具消費關係之《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》(以下簡稱本約定事項)草案(共計二十九點,其中應約定事項二十一點,不得約定事項八點),依法預告;並於同年6月28日以內授中辦地字第1071303965號函正式公布(預告期間為107年4月26日至6月4日,預告期間並無人民、團體提供意見)。
 
二、依內政部所頒佈之本約定事項不得約定事項第2點規定:「不得約定承租人不得申報租賃費用支出」,其理由說明為:「依憲法第19條規定,依法納稅為國民應盡之義務,又依所得稅法第2條第1項規定有所得就應申報繳納稅金之原則,及同法第17條第1項規定納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者,每一申報戶每年租賃住宅租金支出得扣除十二萬元之規定,為落實上開規定,爰訂定本點。」而依本條例第5條第4項前段規定:「非具消費關係之租賃契約條款,違反第一項應約定及不得約定事項者,無效。」
 
因此,琪琪可以主張租賃契約第6條第1項約定:「(一)承租人不得向國稅局申報本租賃之費用支出;承租人如有違反,出租人得向承租人請求其申報租賃費用總額五倍的違約金,並得終止租約。」是「無效」的!也就是說,琪琪不但可以在明年度向國稅局申報本年度本租賃的費用支出,而且老王也不可以因為琪琪依法向國稅局申報本租賃的費用支出,就向琪琪請求其申報租賃費用總額五倍的違約金,或主張終止租約。
 
三、另依本約定事項不得約定事項第3點:「不得約定承租人不得遷入戶籍」,其理由說明為:「依戶籍法第16條第1項、第17條第1項、第18條、第48條、第48條之2第7款及第79條規定,如於一地有居住之事實,即應依居住事實於三十日內向現住地戶政事務所辦理遷入或住址變更登記。如不辦理,戶政事務所可查知當事人居住地址者,催告應為申請之人辦理遷徙登記,逾期不為辦理時,戶政事務所得逕為遷徙登記至居住地址,並依規定處以罰鍰。另參依最高行政法院56年判字第60號判例:『遷徙係事實行為,遷徙登記自應依事實認定之。』爰參依上開規定,明定不得限制承租人得遷入戶籍於其實際承租標的所在地。」而依本條例第5條第4項前段規定:「非具消費關係之租賃契約條款,違反第一項應約定及不得約定事項者,無效。」
故琪琪可以主張租賃契約第6條第2項約定:「(二)承租人不得將其戶籍遷入本租賃標的;承租人如有違反,出租人得隨時終止本租約」是「無效」的!即琪琪不但可以將其戶籍遷入,而且老王也不可以因為琪琪將其戶籍遷入,就據此理由主張終止租約。
(本文作者為永然聯合法律事務所高雄所主任律師)
 
註:姚志明:契約法總論,修訂二版,2014年,頁22以下。
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