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仲介公司對仲介報酬的法律須知

■李永然律師

案例

火旺在政府開徵「奢侈稅」之前，已投入仲介業，開了一家房屋仲介公司，他作為一位經營者，對於仲介報酬究竟要有哪些法律認識？

解析

日前媒體報導：仲介業收取仲介報酬按成交價的百分比，因目前台北市、新北市或台中七期等地房價較高，成交金額再用百分比計算，仲介業似乎賺很大，監察院正著手進行調查。

而作為仲介業者，對現行法令有關報酬的規定究竟應有何認識？筆者在此分兩部分說明：

一、《不動產經紀業管理條例》的規定

1.不得收取「差價」或其他報酬。

2.應依實際成交價金（仲介買賣）或租金（仲介租賃）按「中央主管機關」規定的報酬標準計收。

3.應揭示「報酬標準及收取方式」於「營業處所明顯之處」（參見《不動產經紀業管理條例》第19條、第20條）。

二、《民法》的規定

1.居間人因媒介應得的報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔（《民法》第570條）。

2.居間人違反其對於委託人的義務，而為利於「委託人之相對人」的行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用（《民法》第571條）。

3.約定的報酬，較居間人所任勞務的價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人的請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還（《民法》第572條）。本條規定與「暴利行為」、「違約金酌減」的立法意旨相同；此一聲請人不限於「委託人」，尚包括「媒介居間的相對人」（註）。

註：參見林誠二著：民法債編各論（中），頁293～294，瑞興圖書公司出版，2002年3月初版。

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