法拍不動產致勝秘訣
■施智傑
一般不動產投資人標購法拍案件，其目的在於能夠買到比市價為低之標的案件。綜合作業流程中，不能親睹房屋內部現況、面臨點交與搬遷補償盲點、短期資金的調度以及相關稅負計算等問題，在在困擾著競標人。茲就實務體驗，歸納如下致勝秘訣：
一、挑選專業代標經紀公司
在良莠不齊的法拍屋代標仲介公司行號中，以合法登記且具誠信、公信力者優先委任之。委任契約應明定標的物、投標金額、佣金比例、產權糾紛、瑕疵修復、點交責任等內容。
二、避免標購有嚴重瑕疵之房地產
投標前，應詳閱拍賣公告，並親往標的物附近查勘，或訪視鄰居上下樓層之隔局，並從附近住戶了解標的物有無凶宅、沖煞、輻射屋、海砂屋等嚴重瑕疵情事，以避開可能的風險。
三、研判可能的稅負負擔
不動產標購時，土地與房屋係分開計價、合併投標，如有競價考量時，加價應加在有土地增值稅之土地價格上；另須事先查詢相關工程受益費及契稅負擔額度。至於房屋稅、地價稅及大廈管理費、原繳付押租金等，拍定人並無繳付之義務。
四、遵守有效投標之規定
即須無違反「投標無效之認定」（附錄Ⅲ-5）。約總標金二成之保證金，應由核准之金融業開立票據（免抬頭；否則應背書），妥慎放入法院制式之投標書封袋內。未得標者，當場憑身分證明與印章領回；得標者之保證金則作為投標後七日內應繳完總價金之一部分。由於短期內必須籌足價金，故投標人應事先規劃，如有不足，應於投標前向往來金融機構洽辦代墊款項。逾期繳款，法院得再拍賣，原得標人負賠償拍賣價金差額之責任。
五、點交與不點交之化解
不動產所有權人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致影響抵押權之價金，該租賃契約對抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償聲請拍賣抵押物時，可聲請執行法院依司法院院字第1446號解釋，依法將租賃權除去後拍賣並點交不動產。
拍賣不動產，應否點交於買受人，如係查封前，債務人與現住人訂有租賃契約並具占有事實，依民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約（註：不含未定期限或未經公證期限逾五年者），對於受讓人仍繼續存在。」（此為買賣不破租賃之規定），非執行法院所得排除，即不得點交。拍定人可採良性溝通，給予適度補償（一般以標價1%為度），或依法訴請法院為實體判決，如舉證有收回自住及自營商業或重新建築之必要，當取得勝訴判決之執行名義後，即可進駐標的物。
----------------------------
《不動產的大贏家——房地產之贏戰指南》從不動產基本概念的建立，到估價的要領、投資風險之規避、房仲業的營運技巧及產權移轉登記等房地產專業知識，整套傳授，採理論與實務兼顧、深入與淺出並重、考試與應用交融，以及在重要段落處穿插「不動產指南」等設計，冀圖投資人與房仲、經紀業高手於融會貫通之際，皆能成為不動產的大贏家！
http://www.law119.com.tw/NEWdesign/compbook/view.asp?idno=1395&kgroup=法律圖書
留言列表
