法拍不動產致勝秘訣

 3TJ6NCTIRT.jpg

施智傑

 

一般不動產投資人標購法拍案件,其目的在於能夠買到比市價為低之標的案件。綜合作業流程中,不能親睹房屋內部現況、面臨點交與搬遷補償盲點、短期資金的調度以及相關稅負計算等問題,在在困擾著競標人。茲就實務體驗,歸納如下致勝秘訣:

 

一、挑選專業代標經紀公司

 

在良莠不齊的法拍屋代標仲介公司行號中,以合法登記且具誠信、公信力者優先委任之。委任契約應明定標的物、投標金額、佣金比例、產權糾紛、瑕疵修復、點交責任等內容。

 

二、避免標購有嚴重瑕疵之房地產

 

投標前,應詳閱拍賣公告,並親往標的物附近查勘,或訪視鄰居上下樓層之隔局,並從附近住戶了解標的物有無凶宅、沖煞、輻射屋、海砂屋等嚴重瑕疵情事,以避開可能的風險。

 

三、研判可能的稅負負擔

 

不動產標購時,土地與房屋係分開計價、合併投標,如有競價考量時,加價應加在有土地增值稅之土地價格上;另須事先查詢相關工程受益費及契稅負擔額度。至於房屋稅、地價稅及大廈管理費、原繳付押租金等,拍定人並無繳付之義務。

 

四、遵守有效投標之規定

 

即須無違反「投標無效之認定」(附錄Ⅲ-5)。約總標金二成之保證金,應由核准之金融業開立票據(免抬頭;否則應背書),妥慎放入法院制式之投標書封袋內。未得標者,當場憑身分證明與印章領回;得標者之保證金則作為投標後七日內應繳完總價金之一部分。由於短期內必須籌足價金,故投標人應事先規劃,如有不足,應於投標前向往來金融機構洽辦代墊款項。逾期繳款,法院得再拍賣,原得標人負賠償拍賣價金差額之責任。

 

五、點交與不點交之化解

 

不動產所有權人設定抵押權後,如與第三人訂立租賃契約而致影響抵押權之價金,該租賃契約對抵押權人不生效力,抵押權人因屆期未受清償聲請拍賣抵押物時,可聲請執行法院依司法院院字第1446號解釋,依法將租賃權除去後拍賣並點交不動產。

 

拍賣不動產,應否點交於買受人,如係查封前,債務人與現住人訂有租賃契約並具占有事實,依民法第425條規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約(註:不含未定期限或未經公證期限逾五年者),對於受讓人仍繼續存在。」(此為買賣不破租賃之規定),非執行法院所得排除,即不得點交。拍定人可採良性溝通,給予適度補償(一般以標價1%為度),或依法訴請法院為實體判決,如舉證有收回自住及自營商業或重新建築之必要,當取得勝訴判決之執行名義後,即可進駐標的物。

----------------------------

《不動產的大贏家——房地產之贏戰指南》從不動產基本概念的建立,到估價的要領、投資風險之規避、房仲業的營運技巧及產權移轉登記等房地產專業知識,整套傳授,採理論與實務兼顧、深入與淺出並重、考試與應用交融,以及在重要段落處穿插「不動產指南」等設計,冀圖投資人與房仲、經紀業高手於融會貫通之際,皆能成為不動產的大贏家!

http://www.law119.com.tw/NEWdesign/compbook/view.asp?idno=1395&kgroup=法律圖書

創作者介紹
創作者 永然文化 的頭像
永然文化

永然文化

永然文化 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()