大陸台商關於用地，務必注意中國大陸法律的相關規定！
■李永然
一、台商在中國大陸因用地所引起的糾紛特別多：
台商赴中國大陸投資已有三十年以上的歷史，台商在中國大陸投資設廠、建廠或因在中國大陸投資房地產開發項目，在在需要取得用地；然因中國大陸實施「社會主義土地公有制」，土地所有權不容許私人所有，雖容許「公有」，又有「全民所有」（國有）及「集體所有」之分，導致台商在取得土地方面遇上不少法律上的困擾。
又中國大陸基於「兩權分離」的理論，雖然土地所有權不得私有，但國有土地使用權或建設用地使用權可以私有；所以，台商在中國大陸建廠的用地，務必取得「國有土地使用權」，並取得「國有土地使用權證」。台商在大陸，有權使用土地，其權源不一而足，有些是透過「出讓」，有些是透過「轉讓」，有些則是透過「承租」…等各種不同方式。
過去台商在這方面認為自身權益受損而發生糾紛的案例已汗牛充棟，有些已獲得圓滿解決，有些則仍懸而未決，或已確定無法解決。
基於過去台商發生土地糾紛的經驗，台商在中國大陸務必檢視自身所使用之土地，又不論簽訂「合同」，或辦理國有土地使用權的登記手續，務必請專業人士協助在法律方面把關，俾保自身權益。而法律方面應注意的問題不少，筆者僅藉本文就下述基本問題，予以提醒，俾保台商之財產權益。
二、注意相關法律的規定
首先台商注意法律的規定是必要的，因中國大陸在用地方面的法令是配合其經濟改革開放政策，摸石過河，逐步完善，這當中如：《憲法》、《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》、《物權法》…等。這些法律是先後制訂，其中也有經過修正，台商均應加以注意；尤其《物權法》更是重要。例如：大陸《物權法》第135條規定「建設用地使用權」，並透過立法方式予以定義，其乃指「權利人為了利用土地建造建築物、構築物及其附屬設施而依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的物權」。所以，「建設用地使用權」的權利對原僅限於對「國家所有的土地」為利用；如以「集體所有的土地」作為建設用地，則應依照《土地管理法》等法律規定辦理（註1）。
三、注意國有建設用地用權不要有權利瑕疪
其次台商在取得土地使用權，務必不要有權利瑕疪存在的情事發生，例如：
（一）國有建設用地使用權出讓的審批手續不全：
由於國有土地其使用權固然可以透過「出讓」，但出讓及相關手續，有時候地方人民政府便宜行事，台商務必注意切勿在審批程序上有所欠缺，這才不致於日後衍生爭議。
（二）涉及「農用地」時，務必注意農用地轉用手續及土地徵收手續的周全：
按大陸《土地管理法》第44條第1款規定：「建設用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉批手續。」同法第45條第3款規定：「…徵收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批准農用地轉用的，同時辦理徵地審批手續，不再另行辦理徵地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在徵收地批准權限內批准權限內批准農用地轉用的，同時辦理徵地審批手續，不再另行辦理徵地審批，超過徵地批准權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理徵地審批。」，足見台商切勿有在程序上出現錯誤，因如違反規定時，則批准文件恐有遭認定為「無效」之虞（參見大陸《土地管理法》第78條）（註2）。
（三）注意不要有出讓主體不適格：
又因有些大陸台商所取得的土地是位於開發區內，而開發區管理委員會與台商簽訂「土地使權出讓合同」，此時恐生出讓主體不適格的問題；按大陸最高人民法院於2005年6月18日公布《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，其第2條第1款規定：「開發區管理委員合作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效」；但依前開解釋第2條第2款規定：「本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的可以認定合同有效」（註3）。
（四）注意建設用地使用權的用途：
建設用地使用權依其用途，可分工業、住宅、綜合、商業等；而「綜合用途」則可建設科研大樓、寫字樓、公建設施…等（註4）。台商受讓土地使用權務必注意用途，如欲改變用途時，也必須符合規定，才能依法變更。
四、結語
綜上所述，中國大陸土地制度與台灣的制度差異頗大，台商務必「入境問法」，並掌握相關法令規定，依法取得，並按規定開發使用，這樣才不會招引糾紛。又「國有建設用地使用權」屬於「物權」；依大陸《物權法》第14條規定，必須登載於「不動產登記簿」，且自登載時發生效力，故台商務必完成「登記」，俾保自身財產權益（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人）。
註1：孫毅、申建平著：建設用地使用權，宅基地使用權，頁5~7，2007年4月第1版第1刷，中國法制出版社出版。
註2：林鑥海主編：房地產開法律服務操作實務，頁75，2010年3月第1版同年7月第2印刷，法律出版社出版。
註3：中華人民共和國土地法律法規全書，頁155，2012年1月第2版第1次印刷，法律出版社出版。
註4：林鑥海主編：前揭書，頁76~77。
《105-04-3294電電時代2016年6月第102期第64-68頁》
http://www.law119.com.tw/newdesign/comptaipei/personview.asp?kname=李永然&ktop=大陸台商關於用地，務&idno=7040&keywords=
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