合建糾紛多,信託解憂

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20160229日蘋果日報記者于靜芳報導:「合建分屋糾紛多,遇上建商欠債擺爛,土地及房子恐要不回!新北市蘆洲郭先生向《蘋果》投訴,23年前,太陽建設找了他父母等共8位地主談合建「成功及第」社區,但因興建房子佔到公用地,反變成大違建,但地主們仍搬入社區,建商欠債累累導致債權人5年前申請強制執行查封社區房子,郭先生大嘆未來恐無家可歸。地主與建商合建糾紛多,建商逃跑、偷料案例時而有聞,房產專家建議,找對建商及執行第3方信託,才能避免糾紛。」

■李永然

依《信託法》第1條規定:「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理處分信託財產之關係。信託具有下述特性:(1)信託目的必須明確且適法;(2)財產權必須移轉;(3)信託財產具『排他性』及獨立性;(4)委託人與受託人具有『信賴關係』」。

由於信託具有風險隔離的效果,因而目前實務上,常將信託運用到「不動產開發」案上;其能有上述效果,乃因信託具「獨立性」,依《信託法》第12條第1項規定:「對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者,不在此限。」。

建商將地主之土地信託予金融機構,建商具有下述好處:(1)建立風險防火牆,排除外在干擾因素;(2)關係人單純,工程進行順利;(3)加深互信基礎,減少合建保證金支付;(4)協助取得資金註28。故許多建商喜歡運用信託機制。

 

合建中之信託有「土地信託」及「建造執照之信託」,關於後者乃由「受託機構」擔任建造執照起造人的受託人,此時原則上先由「建商」申請建造,再辦理起造人名義的變更;且起造人名義辦理信託變更的時點,如在開工前完成,最能發揮信託對整個建案的保障性。

參考判決:

1.最高法院94年台上字第767號:85126日信託法公布施行前之信託行為,屬於「非典型契約」之一種。須於雙方當事人,就一方(委託人)授與地方(受託人)超過經濟目的之權利,而受託人僅於所許可之經濟目的範圍內行使權利,相互意思表示一致,其契約始為成立。準此,當事人之一方如主張與他方有信託關係存在,自應就信託契約確已成立之事實,負舉證責任。若其先不能舉證,縱他方就其抗辯事實不能舉證,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回該一方之請求。

2.最高法院93年台上字第1661號:受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取之財產權,仍屬信託財產,在信託人終止信託契約前,受託人並無返還之義務。

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趕搭房地產熱潮,不能沒有縝密的運籌帷幄。合建,是建商撙節土地成本的重要手段,但相對的,合建往往存在許多錯綜複雜的問題,包括土地的取得方式、合建契約的性質、各種不同合建型式的稅務規劃、不動產登記、都市更新與合建的法律關係……。推案當中,建商亦常採取「預售」以靈活資金的調度,然而預售房屋買賣的糾紛,卻又常常居高不下。站在龍頭產業激越的浪頭上,《合建‧預售法律實務》專家教您從法律、地政、稅務的角度切入,從容備戰,贏得漂亮的一擊!

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