台商在大陸租屋，租賃合同問題輕忽不得！ @ 永然文化

～～免費法律手冊贈閱～～送完為止～～

■李永然⋯⋯

台商在大陸租屋，一定要注意「租賃合同」的訂立，「租賃合同」也是台商權益的重要保障。

台商訂立租賃合同時，應注意哪些法律規定呢？

一、房屋租賃合同的特徵

大陸台商訂立租賃合同，首須注意此種合同的特徵，其主要為：𡛼租賃合同是以移轉財產用益權益的合同；𥕛租賃合同是債權合同、雙務合同及有償合同（註1）。

至於租賃合同是否為「要式合同」？按大陸《合同法》第215條規定：「租賃期限六月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃」，所以，書面形式並不是租賃合同成立或生效的要件，僅是具有證據效力，即書面形式僅證明租賃是定期租賃（註2）。

二、房屋租賃合同條款

其次，台商簽訂租賃合同時，必須注意其條款。大陸《合同法》第12條第1款對於合同的一般條款規定為：𡛼當事人名稱或姓名、住所；𥕛標的；𥐥數量；磮質量；𣄃價款或者報酬；𡠪履行期限、地點和方式；𣈴違約責任；㑤解決爭議的方法。另外，基於租賃合同的特殊性，規定有特別條款，依大陸《合同法》第213條，包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。台商對於上述「用途」條款要特別謹慎，承租標的物必須合於使用目的，且要求出租人就此而為擔保，這樣較有保障。

三、房屋承租人享有「優先購買權」

又承租人應注意依法享有「優先購買權」，此點與台灣的規定不同（註3）。按大陸《合同法》第230條規定：「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利」。而前述的「合理期限」究竟如何？依大陸最高人民法院《關於貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》第118條規定，應為「三個月」；出租人如未通知承租人，逕將房子出賣給他人，承租人可以主張自己的「優先購買權」，請求撤銷出租人與第三人間的買賣合同（註4）。

註1：魯叔媛主編：合同法實務，頁306～307，2012年8月第一版，中國法制出版社出版。
註2：孫曉潔著：商事合同法律規制，頁88，2014年3月第一版，中國政法大學出版社出版。
註3：台灣法律並未賦予房屋承租人享有優先購買權。
註4：孫曉潔著：前揭書，頁111。
---------------------------------
《大陸台商民刑訴訟及權益保障手冊》包含了〈民事爭訟〉、〈民事執行〉、〈刑事訴訟〉及〈房地買賣租賃〉等篇，除了了解在大陸地區面對民、刑事官司的處理方法及如何運用強制執行、如何依勝訴的仲裁裁決執行債務人財產，另外也包括如何取得中國大陸土地使用權與在當地買房、租屋時需注意的合同事項……等。台商可透過閱讀本手冊內容，加強自身法律知識，以確保權益不受損。
本手冊由社團法人德平安協會捐印、永然聯合法律事務所策劃、永然法律基金會執行，李永然律師執筆而成。
欲索取者，請來函附上10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。